在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。2004年，市有關職能部門決定凡辦理在建工程抵押的樓盤不予發放預售許可證，其依據是該行為違背了《廣東省商品房預售管理條例》第二章第六條中的第七款規定———取得商品房預售許可證應具備下列條件：預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。
筆者認為，鼓勵在建工程通過正常渠道，名正言順的進行抵押貸款，由開發商、銀行、交易管理所簽訂監管協議書，共同監管，不失為一劑治病良藥。理由有二：
1.抵押權人貸款銀行對項目進行全封閉資金管理，交易管理所對項目實行預售監管，預售回籠資金部分由銀行進行收貸，部分供開發商用于項目建設。在這種全方位全封閉的監管體系下，既能保證建設資金的充足供給，防止出現資金短缺及開發商以各種名目挪用建設資金的現象，專款專用，保證項目的施工進度，杜絕爛尾樓的再現，減少開發商的經營風險，又能令抵押權人貸款銀行通過項目監管，自行控制還貸風險，同時通過伴隨工程進展，樓盤進行預售所回籠的收入進行逐步收貸，極大的減少不良貸款的還貸風險。如此，便形成了抵押權人貸款銀行與抵押人開發商雙贏的局面。當開發商建設資金短缺時，通過在建工程抵押，在銀行和交易管理所監管下，以此正當途徑來獲得后續資金，以維持樓盤的正常施工與按期交房，在這等有力保障下，開發商自然不會寄望于通過其它違法途徑來籌集資金或非法抵押房產，造成一房二賣、延期交房等不合法、侵犯消費者權益的現象。而這，實際是從最大限度上保障了消費者的房產所有權權益。
2.對于土地房產交易管理所及政府有關職能部門而言，在建工程抵押在交易管理所的監管下，項目的施工進度、施工進度用款、預售房款和法定稅費等均在掌控之中，是否專款專用、施工進度是否正常、是否非法預售等得以嚴加控制，杜絕發生一房二賣、延期交房及爛尾樓現象。故而，開發商在資金不足時，進行在建工程抵押的行為實際上是一種利大于弊、值得鼓勵的融資手段與房地產開發手段，對于進一步規范房地產市場，整頓房地產市場秩序，嚴格控制房地產市場存在的種種不良行為有著良好的防范與引導作用。
市有關職能部門的做法基于遵循法律法規的基礎上，是無可非議的，但如何尋求一種既可通過在建工程抵押來籌集資金，又可不在觸犯法律法規的基礎上取得項目的預售許可證，進行樓盤預售的合法途徑呢?根據開發商與貸款銀行所達成的共識，在建工程抵押，當其符合申請預售許可證條件時，抵押權人貸款銀行同意釋放部分房產及相應土地使用權的抵押權，基于此點，筆者提出如下建議，提請有關政府部門領導斟酌。
當抵押的在建工程符合申請預售許可證條件時，抵押權人貸款銀行對購房者已經認購的房產單元，以逐套釋放的方式，同意放棄該房產單元及相應土地使用權的抵押權，出具確認書，開發商據此向市職能部門申辦釋放該房產單元的撤銷抵押登記后，申請該房產單元的預售許可證。如此操作，是合情合法的。首先，申請預售許可證的房產在抵押權人釋放抵押后，已不存在設定他項權的問題，完全符合《廣東省商品房預售管理條例》中預售許可證取得的所有條款規定。其次，未釋放抵押權的房產仍以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保，且隨著在建工程的施工進展，其工程價值總額隨著增長，故不存在因釋放某些房產單元的抵押權而減少在建工程的抵押價值，同時，伴隨房產預售行為的發生，預售收入逐步回籠，部分用于銀行收貸，銀行的貸款逐步回收，減小了銀行的還貸風險。再者，對于市職能部門而言，在合法的基礎上，在抵押權人自愿釋放房產及相應土地使用權的抵押權的前提下，予以核發相關房產的預售許可證，允許房產的如常交易，則能極大的扶持有實力但資金暫時短缺的優質房地產企業，進一步促進房地產市場的繁榮與發展，為地方財政增創稅利作出更大的貢獻。
振興汕頭經濟，房地產業作為支柱產業之一，其作用不容忽視!在經歷了十余年的房地產低迷時期之后，在今日全國房地產業蓬勃發展唯獨汕頭市房地產業萎靡不振時，汕頭房地產業更亟待有所發展、有所突破，在面臨眾多房地產企業資金不足的實際情況，我們期待，我們也相信，在各級政府部門與各大銀行的有力支持下，通過挖掘與創新各種合法的融資渠道，扶持汕頭房地產業渡過自身難以克服的資金短缺等難關，渡過嚴寒的冬天，則必定會迎來汕頭房地產業發展的春天!迎來汕頭經濟發展的春天!
