導讀：最近在網上看到不少的朋友在說自己買房的時候，與對方簽了房屋買賣合同，但是對方就是不過戶，怎么辦?或者是簽了房屋買賣合同，但對方不肯搬出去怎么辦?下面我們一起來看下這種問題該如何解決：
【案情簡述】
2004年，小王和老林簽訂了一份房屋買賣合同，老林將自己所有的一套單位福利房以9萬元的價格賣給了小王，但是該房屋屬于單位福利房，辦理產權還要一段時間，所以小王和老林約定，房屋產權暫不過戶，等產權辦下來后再進行過戶。可是，因政策原因，房屋產權一直辦不下來，小王和老林也遲遲沒有辦理產權過戶手續(xù)，但房屋還是交給小王在居住。
到了2009年，小王因工作調動，要到外地生活，他急需將這套房子出售，但他不是實際產權人，又想將房子出賣，為此，小王和老林簽訂了一份補充協(xié)議，協(xié)議約定小王可以將房子出賣給第三方，若產權辦下來以后，老林應協(xié)助第三方過戶。隨即，小王和小吳簽訂一份房屋買賣合同，將房屋以15萬元的價格賣給了小吳，同時也約定，房屋暫不過戶，等房產證辦下來后，再進行過戶。
2011年10月，房產證辦下來之后，房屋登記在老林名下，小吳為此多次找老林商議房產過戶事宜，但由于房價增長，老林不愿將房屋過戶給小吳，對此，小吳和老林無法達成共識，房屋至今沒有過戶。小吳無奈，只好訴至法院，要求小王和老林履行合同，把房屋過戶給自己。
雙方簽了房屋買賣合同后，賣房不過戶怎么辦呢?
【律師說法】
本案涉及兩個房屋買賣合同，兩個買賣合同的效力不一樣，產生的法律效果也不一樣。小王和老林簽訂的房屋買賣合同屬于買賣雙方的真實意思表示，是合法有效的，但小王和小吳簽訂的房屋買賣合同是否有效，還需進一步探討。
根據我國《物權法》的規(guī)定，房屋的所有權以房產登記為準，本案中，該房屋登記在老林名下，老林才是房屋的實際所有人。那么小王將房屋賣給小吳時，小王并沒有取得房屋的所有權，小王出賣房屋的行為實際上是無權處分了老林的房屋，根據我國《合同法》的相關原理，小王和小吳簽訂的房屋買賣合同是一個效力待定的合同，除非得到老林的認可，這個合同就是一個無效合同，沒有法律效力。當然，小王能夠出賣房子，是得到了老林的同意的，也就相當于老林對小王的行為是認可的，所以小王和小吳之間的房屋買賣合同也是合法有效的。
根據我國《合同法》的規(guī)定，出賣人應當履行像買受人交付標的物，并轉移標的物所有權的義務。據此，小吳是可以要求小王和老林將房屋過戶給自己。
律師提醒廣大市民，在購房時，一定要了解房屋的登記狀態(tài)，如果不是所有權人與你簽訂購房合同，切勿盲目簽訂。
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