如何簽訂商品房買賣合同
吳 宇
由于房地產的價格昂貴且價值較高，購房者往往傾其多年積蓄才能購得。因此，當你準備購買一套商品房時，請一定不要忘記事先與開發商簽訂一份具有法律效力，且切實可行、行之有效的房屋買賣合同。那么，究竟該如何簽訂商品房買賣合同呢?
一、房屋買賣合同成立必須具備的條件
房屋買賣合同并非隨心所欲，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國現行房地產法律法規之規定，商品房買賣合同成立需具備以下條件：
第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權和土地使用權，非房屋所有人和土地使用人都無權出賣他人的房屋。
第二，房屋買賣雙方當事人必須具有完全的民事行為行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。
第三，任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同為可撤銷可變更的合同;雙方串通損害第三者利益的合同屬于無效合同。
第四，房屋買賣合同的內容必須合法。任何違背法律、行政法規的合同都屬于無效合同。
第五，房屋買賣合同的形式必須符合有關的法律規定，采用房地產管理部門統一印制的標準合同文本，否則將不予以辦理過戶。
第六，根據我國房地產法律法規之規定，以下六種房屋不得成為買賣合同的標的：1、違法或違章建筑;2、國家征用或已被確定為拆遷范圍內的房屋; 3、寺廟、教堂、庵堂等宗教建筑;4、著名建筑物或文物古跡等政府加以保護的房屋;5、房屋產權有糾紛或產權不明的; 6、未取得其他共有人同意，部分共有人擅自出賣共有房屋的。
二、商品房買賣合同應具備哪些內容?
根據有關法律規定，商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
(一)當事人名稱或者姓名和住所;
(二)商品房基本狀況;
(三)商品房的銷售方式;
(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
(五)交付使用條件及日期;
(六)裝飾、設備標準承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;
(八)公共配套建筑的產權歸屬;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產權登記有關事宜;
(十一)解決爭議的方法;
(十二)違約責任;
(十三)雙方約定的其他事項。
三、簽訂合同需要注意的幾個問題
那么，作為購房人在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些問題呢?
第一，如果是購買期房，一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則意味著所購房屋具備了法律對商品房預售確立的嚴格的限定條件。
第二，一定要采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，并就特別事項在補充條款中予以詳細約定，以確保合同的可行性。
第三，力求合同條款中雙方權利與義務是否對等。部分開發商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己事先予以擬定，這種事先填寫好的合同文本大多存在著權利義務不對等的情況。針對此種情況，買房人一定要堅持自己的意見，決不可馬虎視之。
第四，確保房屋買賣的付款方式規范可行。在自己付款能力和付款條件許可的情況下，在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等一定要作出明確約定。特別需要注意的是：有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數額的定金，只給購房者一個收條，這就可能造成一旦發生糾紛，購房者在追究其責任時往往難以完成舉證責任。
第五，一定要分清房屋暫測和實測面積，建筑面積和套內建筑面積。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積之間的誤差，約定相應的違約責任，并寫入正式合同的有關條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積誤差及相應的違約責任有了詳盡的約定后，購房者才能有效的維護自身利益。
第六，一定要確定交房日期。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者的對策是：在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，并注明開發商不能按時交房所需承擔的責任。
最后，建議在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以避免一些不必要的麻煩，減少一些不必要的損失。
