商品房買賣合同糾紛案件對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)
最高人民法院于 2003 年 5 月 7 日公布, 6 月 1 日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,對(duì)房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律作了較為明確具體的規(guī)定。針對(duì)消費(fèi)者的合法權(quán)益,人民法院應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)一步為其保護(hù)合法權(quán)益,已成為近年來日益關(guān)切的話題,該司法解釋的第八條、第九條第一次明確適用懲罰性賠償責(zé)任,從而結(jié)束了長(zhǎng)期困擾司法實(shí)踐和民法理論的商品欺詐等糾紛如何處理的爭(zhēng)論,確保各級(jí)人民法院的審理做到法制統(tǒng)一適用。
商品房一個(gè)是預(yù)售,一個(gè)是現(xiàn)售。這里面有幾點(diǎn)比較重要,第一個(gè)就是涉及到《合同法》第 286 條司法解釋出臺(tái)以后對(duì)于銷售合同所產(chǎn)生的影響,就是說建筑工程的承包方依法行使優(yōu)先權(quán)對(duì)開發(fā)商就會(huì)形成很大的影響,房子至少是三層抵押,就是你的房子是在建工程給了施工企業(yè)的抵押權(quán),然后開發(fā)商又拿這個(gè)工程去銀行去抵押貸款,第三個(gè)人就是買房人拿房子做抵押貸款。所以假如說是商品預(yù)售房,現(xiàn)在開發(fā)商欠了施工企業(yè)錢,施工企業(yè)去法院打官司,把這個(gè)建筑工程賣了,然后把錢給施工企業(yè),那我買房人怎么辦?我已經(jīng)和開發(fā)商簽了合同了,這個(gè)商品房銷售合同肯定不能履行,就是說我買房人可以認(rèn)定銷售方構(gòu)成欺詐,要求解除合同并賠償其損失。
第二個(gè)問題是涉及到抵押。假如房地產(chǎn)開發(fā)商在建或者建成的商品房事先抵押出去了 ,但在與買房人簽合同的時(shí)候,隱瞞了該房屋已予以抵押的事實(shí),或者是商品房銷售合同訂立以后未辦理登記備案,銷售方也未告訴購買方房屋已抵押出去,最后購買方的權(quán)利沒辦法實(shí)現(xiàn)的話,可以要求銷售方予以雙倍賠償。
第三個(gè)就是買房人也是靠買的房子抵押出去來買房。這個(gè)商品房銷售合同,假如說開發(fā)商有一方要求確認(rèn)這個(gè)商品房銷售合同無效或者要求解除合同, 人民法院應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。那買房人跟開發(fā)商本身簽訂的商品房銷售合同, 然后又是以所買的房子自己抵押貸款來支付該款,那么法院也應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。
第四個(gè)就是對(duì)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證至今沒有作出明確的規(guī)定,現(xiàn)在很多買房人都是買了房屋后辦不成房產(chǎn)證,原因就是房地產(chǎn)開發(fā)商不給資料。假如因?yàn)殇N售方的原因,購買方不能按照商品房銷售合同約定的期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或者在預(yù)售商品房 90 天內(nèi),購買方還不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,銷售方是否要承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)以上在審判中所遇到的問題,依據(jù)最高司法解釋,筆者根據(jù)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),應(yīng)從以下幾個(gè)方面予以解決:
一、銷售廣告應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容,買房人應(yīng)提供相關(guān)資料
《解釋》明確規(guī)定,商品房的銷售廣告和圖片資料為要約邀請(qǐng),只要具備以下條件,就應(yīng)當(dāng)視為要約: 1 、對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明與允諾; 2 、此說明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定; 3 、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。
對(duì)符合上述條件說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
目前開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料 95% 以上都在不顯眼的角落,有一行意思大概相同的小字,“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有,相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”,依據(jù)法律規(guī)定,此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠信責(zé)任,只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中所規(guī)定的要約條件,開發(fā)商違反時(shí),仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
二、因雙方意思不一致導(dǎo)致簽約失敗,買房人交納的定金應(yīng)如數(shù)退還按《解釋》的規(guī)定,將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買受人,這樣有利于充分地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
買房時(shí)常見的情況是雙方均有誠意簽訂買賣合同,基于誠實(shí)信用原則進(jìn)行公正談判,但因?qū)贤哪承l款意見不一致,最終導(dǎo)致簽約失敗。對(duì)于這種情況,不能歸責(zé)于當(dāng)事人的任何一方,此時(shí)出賣人不得以任何借口及理由占有定金,應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買受人。
三、房屋質(zhì)量不合格消費(fèi)者可要求退房和要求開發(fā)商予以賠償 《解釋》明確規(guī)定因房屋質(zhì)量不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,法院應(yīng)予支持,開發(fā)商交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者無合同期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣人承擔(dān)。
理中,買受人應(yīng)當(dāng)提供自己自行或者委托他人修復(fù)的證據(jù),以及出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)。
四、開發(fā)商惡意欺詐,買受人可獲得雙倍賠償
《解釋》明確規(guī)定,具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償。
1 、商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; 2 、商品房買賣合同簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人; 3 、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明; 4 、出賣人訂立商品房預(yù)售合同時(shí),故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);5 、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。具備上述五種情形之一的,買受人可以請(qǐng)求解除合同,返還已付購房款及利息,賠償所造成損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。商品房買賣過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐,損害買受人權(quán)益的事件屢有發(fā)生,按《解釋》的規(guī)定,開發(fā)商將為此承擔(dān)賠償責(zé)任最高不超過已付購買房屋款的一倍,這一規(guī)定,將極好地遏制和制裁惡意違約,欺詐等嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為。
五、不能如期取得房產(chǎn)證可要求出賣人予以賠償
《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因,在一定期限內(nèi),買受人不能如期辦理房產(chǎn)證,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人有權(quán)解除合同和賠償損失。
因開發(fā)商的原因不能如期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見不鮮,如利用集體所有土地開發(fā)的項(xiàng)目,未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目,沒有銷售許可證的房屋,未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目,土地或房屋未解除抵押的,開發(fā)商未繳納相關(guān)稅費(fèi)等。在這些情況下,買受人都不能辦理房產(chǎn)證。當(dāng)然,不能如期辦理房產(chǎn)證,還可能有其它一些原因,這有待于進(jìn)一步探討,以便合理解決。