各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）已于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。全面、準(zhǔn)確地貫徹《條例》，依法加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，是各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的一項(xiàng)重要職責(zé)。為了更好地貫徹《條例》，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、充分認(rèn)識(shí)《條例》頒布實(shí)施的重要意義，認(rèn)真做好《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳、培訓(xùn)工作
《條例》是我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。《條例》確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。《條例》的頒布施行，將為維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益提供法律保障；對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。
各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真制定并組織實(shí)施《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳和培訓(xùn)計(jì)劃。要通過(guò)報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體廣泛宣傳《條例》，通過(guò)短期培訓(xùn)、講座、座談會(huì)等多種形式認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，通過(guò)發(fā)放宣傳材料、張貼標(biāo)語(yǔ)、現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)等多種方式使物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等物業(yè)管理有關(guān)主體深刻了解、領(lǐng)會(huì)《條例》精神和條文基本含義，自覺(jué)遵守《條例》，依法保護(hù)自身的合法權(quán)益。要特別加強(qiáng)物業(yè)管理行政執(zhí)法人員的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，增強(qiáng)法制觀念，切實(shí)提高依法行政水平。
二、加快制定、完善與《條例》配套的部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性文件和地方法規(guī)
作為與《條例》配套的《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》我部即將印發(fā)，我部還將抓緊制定《住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等其他配套的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件。鑒于各地在物業(yè)管理發(fā)展上的差異，《條例》對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定、物業(yè)管理區(qū)域的劃分等問(wèn)題僅作了原則規(guī)定，具體辦法授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。因此，為確保《條例》的順利實(shí)施，各地要按照《中華人民共和國(guó)立法法》確立的原則，抓緊制定和完善當(dāng)?shù)氐呐涮追ㄒ?guī)和實(shí)施細(xì)則，重點(diǎn)做好以下幾方面的工作：一是已經(jīng)出臺(tái)物業(yè)管理地方性法規(guī)或規(guī)范性文件的，要及時(shí)對(duì)其中與《條例》規(guī)定相抵觸的條文進(jìn)行調(diào)整和修改；二是對(duì)《條例》中授權(quán)地方制定具體辦法的內(nèi)容，要盡快作出規(guī)定；三是要根據(jù)《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，研究提出當(dāng)?shù)鼐唧w貫徹落實(shí)意見(jiàn)。
三、規(guī)范物業(yè)管理行為，推動(dòng)物業(yè)管理的健康發(fā)展
與過(guò)去的有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對(duì)人民群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題作了相應(yīng)規(guī)定。各地要切實(shí)按照《條例》的要求，結(jié)合貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的部署，抓好以下幾個(gè)方面工作：一是重視和做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組織建設(shè)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主決策機(jī)構(gòu)的建立和運(yùn)作。要通過(guò)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。二是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)相分離，積極推進(jìn)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作，明確建設(shè)單位與管理單位的各自責(zé)任，從根本上解決在房屋質(zhì)量和配套設(shè)施等方面出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，建設(shè)單位和管理單位互相推諉的問(wèn)題；三是建立和完善 分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符 的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，查處物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的行為；四是建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，查處不具有資質(zhì)或不具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的行為，清理管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。五是引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)合同意識(shí)，通過(guò)合同約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)，明確雙方權(quán)利、義務(wù)和解決糾紛的方法，維護(hù)雙方的合法權(quán)益。六是全面建立健全住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，沒(méi)有建立或者沒(méi)有按照標(biāo)準(zhǔn)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金的地方，要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)建或補(bǔ)充，并加強(qiáng)使用管理。要對(duì)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行清理，堅(jiān)決查處挪用行為，追繳挪用資金。
四、加強(qiáng)協(xié)調(diào)與配合，形成行政主管部門(mén)之間的執(zhí)法合力
物業(yè)管理工作涉及面廣，除了房地產(chǎn)行政主管部門(mén)行使監(jiān)督管理職責(zé)之外，公安、財(cái)政、民政、價(jià)格等行政主管部門(mén)在相關(guān)工作中也依法承擔(dān)著相關(guān)的監(jiān)督管理職責(zé)。《條例》對(duì)相關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理職責(zé)作了明確的規(guī)定。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要加強(qiáng)與物業(yè)管理相關(guān)行政主管部門(mén)的工作協(xié)調(diào)，按照《條例》規(guī)定，各司其職，各負(fù)其責(zé)，切實(shí)履行好各自的職能。
五、依法行政，提高政府主管部門(mén)的工作水平
按照行政管理體制改革的要求，《條例》對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出了更高的要求。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要認(rèn)真履行職責(zé)，轉(zhuǎn)變管理思路，規(guī)范行政行為，要以《條例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，進(jìn)一步簡(jiǎn)化辦事程序，提高管理透明度，提高辦事效率，更好地發(fā)揮政府的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理作用。《條例》全面規(guī)定了物業(yè)管理相關(guān)主體的法律責(zé)任，各級(jí)行政主管部門(mén)及其工作人員作為行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和執(zhí)法人員，要從依法行政和實(shí)現(xiàn) 三個(gè)代表 的高度認(rèn)識(shí)和行使好法律賦予的執(zhí)法權(quán)，增強(qiáng)工作責(zé)任心和依法辦事的自覺(jué)性，認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)禁利用職務(wù)和工作上的便利索取他人財(cái)物，或者收受他人財(cái)物為他人牟取利益。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)上述情況的，依法追究相應(yīng)責(zé)任。
各地在貫徹執(zhí)行《條例》中遇到的重要情況和問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。
中華人民共和國(guó)建設(shè)部
二○○三年六月十二日
