一、物業管理糾紛處理依據及業主公約 物業管理糾紛的處理依據，也就是處理糾紛時應當適用的有關法律規范、政策規范和自治規范。自治規范包括合同式意思自治規范和業主團體自治規范。業主團體自治規范又分業主公約和其他自治規約(包括業主委員會制定的本委員會議事規則、 一、物業管理糾紛處理依據及業主公約
物業管理糾紛的處理依據，也就是處理糾紛時應當適用的有關法律規范、政策規范和自 治規范。自治規范包括合同式意思自治規范和業主團體自治規范。業主團體自治規范又分業主公約和其他自治規約(包括業主委員會制定的本委員會議事規則、工作紀律、職業道德、 違反業主公約糾紛調處規則等規約)。自治規范屬于合同或協議當事人、業主團體為自己制定的自律性特別法，其所約定的合同、協議公約、規約中的條款，只要不與有關的強行法相 沖突，就可以作為調查處理糾紛的有法效的依據。
業主公約，是指由行政劃定或認可的特定地域范圍內全體業主合法舉行業主會議，以書 面形式制定或修改補充的，經超過50%以上業主簽字蓋章承諾即告成立并合法生效的，對本 業主團體自治管理轄區內全體業主及其物業的受讓人、使用人、管理人具有自治組織紀律約 束力的，有關共用共管(即復有的)物業使用、維護、管理公共事務和其他團體自治事務方面權利義務、違紀責任的行為守則。業主公約，是業主團體的最高自治規范，相當于本業主團 體的“憲法”，在整個業主團體自治制度中占有特別重要的地位，是業主團體及其委員會正常合法運作的依據和保證。
業主公約的約定這個特征與合同相同，因而具有合同性。但業主公約又不同于《合同法 》中所規范的合同，它是以團體民主方式約定的業主自我約束規則，具有民主性和自律性，這不同于一般合同只是以自己為一方，他人為另一方的合意約定。業主公約的合同性、民主 性和自律性，反映了業主們表意行為、民主行為和組織行為的內容，體現了業主集體的共同意志和共同利益要求，也使得對違反業主公約行為人的處理，除能依法追究其違約責任外， 還可以通過民主決議方式同意執行組織紀律，對其作出紀律處分即違約行為招致的不利性報應。
中國現行物業管理法規對業主公約的重要性認識不夠，對業主公約的內容及條款尚未理 清。例如，建設部《城市新建住宅小區管理辦法》對業主公約只字未提：《上海市居住物業管理條例》第15條、《重慶市物業管理辦法》第22條都只是一筆帶過；《深圳市經濟特區住 宅區物業管理條例》雖將業主公約專列一章(第四章)，并在第35條規定了業主公約應當包括十個方面內容，但仍顯空洞抽象，有些可作為業主公約具體內容的條款卻規定在第五章“住 宅區的使用及維護”中的第38條和第44條。當然，既然是業主公約，對其包含的內容，法規不宜作十分具體的規定，即使是行政主管部門統一制訂的示范文本，業主會議也有權根據本 團體自治管理轄區的實際情況進行修改補充。遺憾的是，行政主管部門制訂的業主公約示范文本中和各業主團體已制定的業主公約中，不僅內容欠詳細周全，而且都缺少業主團體作為 一個法人組織應當明確的組織紀律硬措施即紀律性的報應規范，這使得業主公約的約束力和強制力基礎流于虛無。
為擺正業主公約的法律地位，使業主公約真正發揮業主團體自治的“憲法”功能，促進 業主們尊重和維護自治權，更好地依法行使民主自治權利，明確賦予業主團體組織紀律規定具有法律效力，更有效地保護業主們的公共利益，震懾違背業主公約的行為人，體現中國特 色，在完善有關立法時至少應在法規中明確三項不應缺少的條款：
(1)合法生效的業主公約是業主團體自治管理的基本規章，具有法律承認的約束力，制訂其他自治規約的內容不得與其相抵觸。
(2)業主公約規定的違約紀律制裁措施，可以包括：由業主委員會決定給予口頭訓誡、警告、公告批評，處20元以上200元以下罰款；必要時業主委員會可以召開自治教育會或自 治聽證會，對拒不到會接受教育或不出席聽證會者的違約行為人，業主委員會可以申請當地派出所協助，由民警依法強制其到會；對于違約情節和后果特別嚴重，引起業主集體強烈公 憤的，經業主會議討論決定，可以暫停該違約人的成員權行使資格，也可以勒令該違約人在合理期限內搬遷離開本業主團體自治管理轄區范圍，吊銷其在本業主團體內的成員權資格。 對無正當理由拒不搬遷離開者，業主委員會可以申請人民法院依法審理判決確認業主會議作出的勒令決議合法有效，并在判決生效后依法執行強制搬遷。
(3)業主公約應當在申明本公約的性質、根本任務和訂立參與者的前提下，具體載明下列內容：
①業主個體自治權利(即基于物業單元獨有權所享有的權利義務)。例如，業主對其名下物業單元獨自享有占有、使用、收益、經管、處分權利；業主有權將其名下所擁有的業權份 數連同上述權利及連帶利益自由依法出售、轉讓、出租或準許他人使用，其他業主或業主委員會不得干涉。
②業主個體對共用部分的使用權利。
③業主個體對共有共管(即復有)物業的權利行使應承受的限制或應負的禁為義務。
④業主個體對共有共管物業應負的作為義務。
⑤業主個體享有的業主團體自治管理成員權。
⑥業主個體應承擔的組織義務。
⑦業主團體的組織體系。
⑧業主會議與業主委員會、業主小組權利義務相互關系制度。
⑨業主會議召集、召開和決定形成制度。
⑩業主團體的共有共管物業及其收益經營管理基本制度。
11 業主團體的資產財務管理制度。
12 業主團體的共有共管物業各項維修、養護和管理費用的分攤原則和辦法。
13 物業維護和管理費用交納制度。
14 業主團體公益活動的組織制度和所需活動經費籌集制度。
15 業主及其物業使用人、管理人在業主團體自治管理轄區內活動應遵守的行為準 則和行為秩序。
16 物業管理服務委托合同的訂立方式和委托合同履行督管制度。
17 違反業主公約的違約責任追究方式和組織紀律制裁性約束規范。
18 業主公約效力及生效時間。
19 其他有關事項。
20 附件包括的住宅區名稱、地點、面積及戶數和業主們共有共管權維系的公共場 所及公用設施狀況。
二、物業管理糾紛處理方式
當物業管理糾紛發生后，當事人可以根據具體情況選擇協商、調解、仲裁、訴訟這四條 途徑來解決。糾紛一經立案，就成為案件，對案件的合法處理屬于事后解決糾紛的辦法。
