一、涉外物業管理民事法律關系概念定義及理解 涉外物業管理民事法律關系概念定義有廣義和狹義之說。廣義是指某種物業管理民事關系在法律上的權利義務內容及其司法管轄涉及不同法域的法律選擇適用問題的先行處理后方能確定的民事法律關系，狹義是指特定法域境內物業管理 一、涉外物業管理民事法律關系概念定義及理解
涉外物業管理民事法律關系概念定義有廣義和狹義之說。廣義是指某種物業管理民事關 系在法律上的權利義務內容及其司法管轄涉及不同法域的法律選擇適用問題的先行處理后方能確定的民事法律關系，狹義是指特定法域境內物業管理民事關系，因其構成要素中的主體 境位身份、客體或者引起該關系易化的法律事實，涉及該法域以外的其他相關法域的法律適用效力問題，必須先依本法域的法律沖突規范作出處理，才能確定對該民事關系應適用的實 體法的民事法律關系現象。
在中國法學界普遍流行著關于涉外民事法律關系的“三要素”論，即只要某一民事法律 關系的主體是外國人(包括無國籍人)，或者該法律關系指向的標的存在于外國(或國外)，或 者該法律關系據以形成的法律事實發生外國(或國外)，這一民事法律關系就是涉外民事法律關系。1988年4月20日頒發的《最高人民法院關于〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的 意見(試行)》(法(辦)發［1988］6號)第178條規定：“凡民事關系的一方或者雙方當事人是外國人、無國籍人、外國法人的；民事關系的標的物在外國領域內的；產生、變更或者消滅 民事權利義務關系的法律事實發生在外國的，均為涉外民事關系”。“人民法院在審理涉外民事關系的案件時，應當按照《民法通則》第八章的規定來確定應適用的實體法。”法學界 把涉外民事法律關系的“三要素”簡稱為“涉外因素”，并將涉外民事法律關系定義為是含有涉外因素的民事法律關系。1989年3月24日《法制日報》(北京)第3版刊載了夏普所寫《涉 外民事法律關系“要素論”質疑》一文，正確指出了“三要素論”不能準確劃定涉外民事法律關系的界圍，不能說明該關系的法律特質和“三要素”定義不符合形式邏輯規則。沖突法 上講的“涉外因素”(foreｉgnelemenｔ)中的“涉外”之“外”，不僅是指“外國國家”(f oreign country)，而且是指不同法域，英國沖突法對國際沖突法和區際沖突法不加區分， 籠統叫做沖突法，既適用于解決國際法律沖突，也適用于解決區際法律沖突。在英國沖突法看來，“涉外”涉及的“國家”一詞不是指憲法或國際公法意義上的國家，而只是一個具有 獨特法律制度的“法域”(lawdistrict)的代名詞。當然，國際沖突法與區際沖突法并不能絕對等同，還是有一定差別的。從涉外民事法律關系問題的實務看，主要是解決涉外民事案 件的管轄權、法律適用或法律選擇、民事司法協助三大問題，而解決這些問題的各種法律規范構成沖突法的內容。其中，應該根據什么原則或標準來確定一個國家或地區有權或無權管 理某一涉外民事案件和決定該事件所牽涉的各種問題選擇適用何種法律，這是將涉外民事法律關系單獨劃出而與純國內本法域直轄民事法律關系并列的根本原因。因此，在涉外(物業 管理)民事法律關系定義表述中，應當體現出這種根本原因決定的特征。對涉外民事關系的法律適用選擇，是選擇具體規定民事關系當事人權利義務和法律報應的實體法，而不是程序 法。
二、涉外物業管理民事法律關系產生原因
涉外物業管理民事法律關系的產生有其必要條件：一是不同法域的國家和地區之間開展 經濟、文化和民事來往，建立起國際社會的物質生活關系即國際(區際)經濟關系；二是在民 法規范體系中，不同法域的國家和地區的法律因本國國情、本地方地情不盡相同而對同一民 事關系問題的規定有所不同，如對自然人行為能力的規定存在差異；三是對其他不同法域的國家和地區民法規定的效力予以承認。雖然有前述兩個條件存在，但如果一國拒不承認任何 外國、不同法域地區民事法律的效力，那么也就不會發生法律沖突。承認不同法域國家和地區民法的效力，是出于正常的政治、經濟和文化交往的需要。
一國給予外國人在民事權利方面何種待遇的制度，國際通行的主要有國民待遇、最惠國 待遇和互惠待遇三種制度。在物業管理方面，中國的國內立法對國民待遇制度作了肯定。國民待遇是指某國給予外國人的待遇和給予該國本國人的待遇相同，也即外國人和國內人在同 樣條件下所享有的權利和義務基本相同。早在1984年8月2日國務院發布施行的行政法規《國務院關于外國人私有房屋管理的若干規定》中就明確規定：“對外國人在中國境內的個人所 有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房(以下簡稱外國人私有房屋)的管理，應當遵守《城市私有房屋管理條例》的規定。”該規定使外國人在私有房屋管理方面，享有同具有 中國國籍的中國人一樣的權利，當然也負有同樣的義務。該《規定》還規定：“外國人私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋時，可以在房屋所在地委托代理人 代為管理。委托代管應由本人出具委托書。”中國現行國家和地方物業管理規范性法律文件中，均未將外國人(包括外國的自然人、法人和無國籍人)擁有的物業以及外銷商品房排除在 物業管理實行范圍之外，也未單獨作出特別規定，由此可以推見出物業管理立法者是默示適用國民待遇原則的。換言之，外國人基于其在中國境內所有或所使用的物業，依國民待遇原 則而作為業主、物業使用人享有同具有中國國籍的業主、物業使用人一樣的、平等的物業管理自治權，當然地成為物業管理民事法律關系主體之一。
三、沖突規范在涉外物業管理關系方面的運用實務
沖突規范又稱法律適用規范，是指出某一特定涉外民事法律關系適用何種法律的規定。 沖突規范的結構，以“人的能力，依其本國法”、“不動產物權，依物之所在地法”這兩個沖突規范為例：“人的能力”、“不動產物權”，是民事法律關系或待解決的法律問題，被 稱為“范疇”(categorioes)；“本國”、“所在地”，是將范疇和某一個特定的法域法制連結起來，指出這個法律關系應適用的法律的因素，被稱為“連結因素”(conｎｅcting fa ｃｔor)或“連接點”(ｐoints of contracｔ)；“本國法”、“物之所在地法”，是沖突規范確定為解決法律問題應該適用的法律，被稱為調整該法律關系的“準據法”(ｐroｐer law)。法院在確定它對某一涉外民事案件有管轄權后，緊接著就是根據沖突規范來決定處理 該案件問題適用何種法律。中國法律中的法律適用規定內容較多，從與涉外物業管理民事關系直接相關性角度，主要有下列一些規定應在實務工作中予以重視。
