2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的住宅物業(yè)的物業(yè)專項維修基金到底該由誰交?當事人雙方各執(zhí)一詞： 陳先生所購買商品房的《商品房預售許可證》是2003年3月份辦理的,陳先生與開發(fā)商在合同的補充協(xié)議中約定：物業(yè)專項維修基金按政府有關規(guī)定繳交。根據(jù)建設部頒布 2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的住宅物業(yè)的物業(yè)專項維修基金到底該由誰交?當事人雙方各執(zhí)一詞：
陳先生所購買商品房的《商品房預售許可證》是2003年3月份辦理的, 陳先生與開發(fā)商在合同的補充協(xié)議中約定：物業(yè)專項維修基金按政府有關規(guī)定繳交。根據(jù)建設部頒布的自1999年1月1日起實行的建住房[1998]213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定，“商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入”，物業(yè)維修基金是由購房者交納的。而根據(jù)福州市人民政府1998年12月23日頒布執(zhí)行的榕政綜[1998]318號《福州市住宅小區(qū)物業(yè)管理基本金管理暫行規(guī)定 》第三條規(guī)定，“物業(yè)管理基本金是指由開發(fā)建設單位在移交物業(yè)管理前，按其建設總投資額2％撥付的資金和依法取得的其他資金”，物業(yè)維修基金是由開發(fā)商繳納的；最近，福州市房地產(chǎn)管理局2004年10月13日頒布執(zhí)行的榕房物[2004]271號《福州市房地產(chǎn)管理局關于物業(yè)專項維修資金收取工作的公告》文件規(guī)定,1997年1月1日后至2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的住宅物業(yè)，開發(fā)建設單位應按照《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的有關規(guī)定，按其建設總投資額的2%撥付專項維修資金，繳至福州市房地產(chǎn)管理局指定的福州市物業(yè)專項維修資金專戶。 在物業(yè)維修基金由誰交納的規(guī)定上，1998年建設部的部門規(guī)章的確與福州市政府的地方規(guī)章是自相矛盾的，關于哪一部規(guī)章更有效，并沒見到有關部門的解釋。一般法律規(guī)定，當沒有隸屬關系的行政部門制定的規(guī)章不一致時，應交由它們共同的上級部門解釋，如本案例上級主管部門是國務院。雖然國務院頒布《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。……專項維修資金收娶使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定” ，但該條例是在2003年9月1日才實行的，并不溯及既往。因此，在本案中，物業(yè)專項維修基金由誰交的相關法律規(guī)定是互相沖突，購房者、開發(fā)商各執(zhí)一詞，各界人士對此適用法律產(chǎn)生爭議。
《律房網(wǎng)》房產(chǎn)律師盧鋒奇認為，物業(yè)專項維修基金是專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金，是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金。該基金是在建設單位的物業(yè)保修期滿后使用的，其使用的對象是物業(yè)共用部位、共用設施設備，其所有權是屬于業(yè)主的，其最終的受益者是該物業(yè)的業(yè)主。因此，物業(yè)專項維修基金應當是由業(yè)主承擔的，而不是由開發(fā)商承擔的。但上述互相矛盾的規(guī)定均已實行六年多，在實踐中有不同的反映，物業(yè)專項維修基金或由業(yè)主交，或由開發(fā)商交。物業(yè)專項維修基金由開發(fā)商交，是因為考慮到福州市政府的規(guī)定，有些開發(fā)商在銷售過程中已將物業(yè)專項維修基金納入成本核算中，即開發(fā)商所售樓盤的價款中已包含了或加收了物業(yè)專項維修基金，則開發(fā)商應向行政主管部門繳納物業(yè)專項維修基金，業(yè)主則不必再交物業(yè)專項維修基金。因此，對于1997年1月1日后至2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的住宅物業(yè)，在由誰交納的物業(yè)專項維修基金的法律適用上，不能簡單地搞“一刀切”地適用上述互相矛盾的法律規(guī)定，而應根據(jù)“開發(fā)商在銷售過程中是否已將物業(yè)專項維修基金納入成本核算”標準來判斷。在本案中，如果開發(fā)商在銷售過程中已將物業(yè)專項維修基金納入成本核算中，則物業(yè)專項維修基金由開發(fā)商繳納；如果開發(fā)商在銷售過程中未將物業(yè)專項維修基金納入成本核算中，則物業(yè)專項維修基金由購房者陳先生繳納。
給購房者的建議：
為了維護自己的合法權益，《律房網(wǎng)》房產(chǎn)律師盧鋒奇建議，購房者在與開發(fā)商簽定《商品房買賣合同》時，應當要求開發(fā)商在合同的補充協(xié)議中明確約定：物業(yè)專項維修基金由誰交且繳交比例為購房款的2%。如
約定開發(fā)商繳納物業(yè)專項維修基金，則在補充協(xié)議中的約定條款為：“本合同中的購房款已包括物業(yè)專項維修基金，____________(開發(fā)商的名稱)應將已向________(購房者的名稱)按購房款2%的比例代收的物業(yè)專項維修基金全部存入福州市物業(yè)專項維修資金專戶”。
