物業(yè)稅如何征收？
物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。
征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國家鼓勵90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費，不干預(yù)90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。因此，目前部分專家認為，物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅試點有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財富分配的功能，因此對消費者第一套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。
影響
物業(yè)稅可能讓土地出讓金“費改稅”
雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復(fù)制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財產(chǎn)持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。
牛鳳瑞指出，在我國買房人在買房的時候，實際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金，是一次性交付而且已經(jīng)交訖，這些錢已經(jīng)納入財政進行公共建設(shè)，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收其實是具有相通性的。因此如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經(jīng)買房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應(yīng)該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。
除此之外，牛鳳瑞還表示，從目前國家房地產(chǎn)改革的現(xiàn)狀來看，要全面開征物業(yè)稅仍存在三個主要的障礙：一是民眾的認識和接受程度；二是相關(guān)法律法規(guī)的完善程度；三是具體開征稅的技術(shù)支持和保障，比如是否具備相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)認定、評估能力等等。目前專業(yè)的產(chǎn)權(quán)認定、財產(chǎn)評估機構(gòu)在我國就十分缺乏。
專家認為，土地出讓金由費改稅是大勢所趨，但由于具體操作是個非常復(fù)雜的過程，因此真到實施那天還需要一段相當(dāng)長的過程。開征物業(yè)稅在全國范圍內(nèi)肯定會經(jīng)歷一個先空轉(zhuǎn)再試點，然后再實轉(zhuǎn)的過程，目前仍處于空轉(zhuǎn)階段。因此雖然國務(wù)院發(fā)出通知，但其對當(dāng)下房地產(chǎn)市場的影響仍舊相當(dāng)有限。
商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅有望率先開征
自2006年起，包括北京、深圳在內(nèi)的6個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進行了“空轉(zhuǎn)”試點。所謂的“空轉(zhuǎn)”是指沒有進行實際收稅，而是模擬操作步驟。
業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅遲遲未能確立，主要是其征收面臨幾大難題：首先，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個人的房產(chǎn)情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。其次，難以確認百姓擁有房產(chǎn)情況，我國也缺乏有經(jīng)驗的地價師、評估師。再次，作為房地產(chǎn)開發(fā)主要受益方的地方政府行動遲緩。因為開征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。據(jù)悉，去年財政部曾與多個省市商討實行物業(yè)稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔(dān)心對吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時影響地方短期財政收入和GDP的增長。
業(yè)內(nèi)人士透露，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭議相對不大，因此物業(yè)稅將最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)全面征稅。對于征收房屋面積而言，會有普通住宅和非普通住宅之分。由于國家鼓勵90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費，不干預(yù)90-140平方米戶型的開發(fā)，但對140平方米以上的大戶型持抑制態(tài)度，因此業(yè)內(nèi)普遍猜想，政府對140平方米以上的房屋征收物業(yè)稅的可能更大。
物業(yè)稅或能攤平房產(chǎn)交易稅
全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團董事局主席許佳印在今年兩會時曾披露目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達100多項，其成本加起來占到房價的三分之一以上，而這些成本最終多轉(zhuǎn)移到購房者的身上。
目前，我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅。對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，雖然起到了加大住房投機成本、抑制投機需求的作用，但在供求緊張的市場環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
國家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟形勢預(yù)測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供應(yīng)矛盾。從國外的經(jīng)驗看，目前的稅收調(diào)節(jié)只能作為一種權(quán)宜之計，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)應(yīng)該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動城市可持續(xù)發(fā)展。
國家信息中心預(yù)測部的專家指出，由于我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度對居民自有房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，投機者“囤積”房地產(chǎn)的機會成本較低，投機性需求旺盛，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮。對于投機者來說，開征物業(yè)稅將是信心和預(yù)期的打擊，通過提高房地產(chǎn)的保有成本，加大了“囤積”房地產(chǎn)的風(fēng)險，可以達到抑制房地產(chǎn)投機的目的。
同時，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤活現(xiàn)有房產(chǎn)存量，刺激存量房的流動，促進二級市場的發(fā)展，從而更好地實現(xiàn)住房“經(jīng)濟適用房——二手房——商品房”的梯級消費，滿足不同收入階層家庭的住房消費。
借鑒
美國人“養(yǎng)”房貴過買房
年初，中國購房團高調(diào)赴美，在周游了北美大陸后空手而歸，雖然美國房價已經(jīng)跌落至歷史低點，但高額的物業(yè)稅卻成為擋在購房團面前的大山。在美國，擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價值的1%到2%之間，有的甚至可以達到3%。這意味著你花100萬美元買房子，每年就必須支付3萬美元的物業(yè)稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國“養(yǎng)”房子比買房子更加昂貴。
和美國一樣，在加拿大，政府對100%的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。在新西蘭和澳大利亞，不動產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。
