2006年初，中國石油化工集團下發了《職工住宅物業供暖收費改革辦法》，辦法中規定：職工住宅的所有經費來源按北京市普通商品房管理方式取得。這意味著沿襲了二十多年由單位代職工交納物業管理費、供暖費、承擔其他相關費用的時代宣告結束，集團公司總部機關(以下簡稱總部機關)職工住宅的管理也因此而更加貼近市場。隨著這項重要后勤改革的啟動，若干新問題擺在了物業管理單位面前，其中最重要的一個問題就是物業管理風險問題。兩年多來，通過和保險公司的良好合作，本單位不僅對物業保險有了深刻的認識，也體會到了保險對物業管理單位的重要作用。
物業管理單位的經費來源和面臨的風險
收費改革后，職工住宅的物業管理費、供暖費及其他相關費用單位不再支付，零散房屋，由職工自己按房屋所有權證上標注的建筑面積直接向物業管理單位交納物業費和供暖費;筆者所在單位自己管理的整棟由職工住宅的經費來源僅剩兩個渠道：一部分是職工交納的物業管理費，另一部分是以樓為單位、從售房款中提取的和職工購房時交納的公共維修基金。公共維修基金屬專款，按上級主管部門要求要專存、專用，只有在住宅公共部分的設備設施需大修時才可動用，日常維護、小修及中修不得動用。這項基金的動用，即使符合條件，也要經過有關部門的嚴格審核及審批，而且過程漫長，對物業管理單位來講，這項基金是不到萬不得已時不會輕易申請使用的，因此，職工住宅日常經費來源僅剩職工交納的物業管理費。
職工住宅的管理和其他行業一樣，在履行管理責任的同時，也面臨著種種不確定的風險。一是物業管理責任風險，這種風險來源于對公共設施、設備管理的確失，例如位于公共部位的自來水、下水、暖氣管線因維護不到位突然破裂漏稅，給住戶造成財產損失，或是自行組織施工時因管理不當造成人身傷害和財產損失;二是設備、設施意外損壞引起的風險，這種風險來源外界的不可抗力或是人為不可預測因素，比如夏季的強雷電對電梯的損害，或者是維修人員對消防系統的誤操作，都可能帶來數額大小不一的財產損失。風險的背后是財產損失，彌補財產損失需要充足的經費保障。盡管在做年度預算時單位也會把這些因素考慮進去，但風險是無處不在、無孔不入的，是不可預測的。在沒有經費壓力時，單位有著百分之百抵御這些風險的能力;但收費改革后，不再有這方面優勢，如果不借助外力之手，單位抵御風險的能力會一落千丈，為職工提供服務的質量也會因此而下降。
保險的引入及順利賠付的案例
面對上述問題，筆者所在單位首先想到了保險，盡管當時保險在物業管理行業還未普遍認可，但我們認為只有保險才能和我們共同承擔并化解這些風險。2006年3月，在北京市物業協會的積極推薦下，經過單位領導深入細致的了解，和康信保險中介公司——現在的中物信和保險代理公司鑒定了物業管理責任險、財產一切險和機器損壞險三個險種的保險合同。三份保險合同，每年保費不足6萬元，保險金額超過千萬元，保險范圍基本涵蓋了單位所面臨的風險。
