最近一、兩年，隨著成都房產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，大量沿海城市的房地產(chǎn)開發(fā)巨頭紛紛進(jìn)入成都，品牌開發(fā)商帶來的不止是新的開發(fā)模式、營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資本，同時(shí)也通過長(zhǎng)期建立的品牌影響力，帶來了大量有較強(qiáng)購(gòu)買能力的沿海投資者投資成都。除了經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)以外，這批投資者擁有比較先進(jìn)的投資思維，對(duì)物業(yè)價(jià)值和升值空間均有獨(dú)特的判斷?？梢哉f，這批投資者為傳統(tǒng)的本土投資者帶來了新的思維，也帶來了新的沖擊。
幾個(gè)月前，南城都匯開盤；一個(gè)月前，時(shí)代豪庭開盤，均引起了全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)房者的關(guān)注，其中不乏沿海一線城市的購(gòu)房者和外籍購(gòu)房者。記者對(duì)部分沿海投資者進(jìn)行了采訪，不妨與投資者們分享一下他們對(duì)高端物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)。
·故事·
“錢”景喜人 高端物業(yè)值得下手
本周主角：秦先生 上海投資者
投資樓盤：牧馬山、青城山分別購(gòu)置別墅一套
投資心得：成都高端物業(yè)價(jià)值必然與沿海城市接軌
秦先生是上海人，去年開始到成都投資房產(chǎn)，其目標(biāo)便是高端物業(yè)，目前已在牧馬山、青城山分別購(gòu)置了一套別墅，秦先生也曾試圖在前不久開賣的時(shí)代豪庭購(gòu)買物業(yè)用于投資，但最終由于樓盤銷售過于火暴，未能如愿。
不過，作為一名成功的個(gè)體投資者，秦先生介紹了自己看重高端物業(yè)投資的理由。其中升值空間被他放到了首位。在他看來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，普通住宅市場(chǎng)價(jià)格差距越來越小，而且價(jià)格低廉的房屋，其居住環(huán)境、物業(yè)管理等方面也存在問題，升值的潛力有限。反而別墅、高檔城市公寓等高端物業(yè)已經(jīng)在環(huán)境、景觀、物業(yè)等方面可以提供更高的附加值。具有較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)接受空間。從價(jià)值增長(zhǎng)方面看，由于普通物業(yè)更多是針對(duì)中低端消費(fèi)者，價(jià)格成為其比較敏感的因素，物業(yè)價(jià)值除了隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而自然增長(zhǎng)外，空間不會(huì)太大。而高端物業(yè)由于受眾更多是追求物業(yè)帶來的居住愉悅性，隨著越來越多的高端消費(fèi)群體進(jìn)入成都，成都的高端物業(yè)價(jià)值必然與沿海城市接軌，空間可想而知。
秦先生以不久前銷售的時(shí)代豪庭，雖然目前銷售均價(jià)達(dá)到了9500元/平方米左右，但從開發(fā)商的品牌實(shí)力和在其他城市的運(yùn)作情況，以及項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)看，后期物業(yè)價(jià)格可能會(huì)有明顯增長(zhǎng)，而且這個(gè)項(xiàng)目由于有不少沿海和境外購(gòu)房者購(gòu)買，價(jià)格因素并不是特別敏感。事實(shí)上，秦先生的觀點(diǎn)已經(jīng)在成都市場(chǎng)上逐漸被驗(yàn)證，過去幾個(gè)月，不管是青城山的別墅，還是南延線的高端住宅，都取得了較好的銷售成績(jī)，受眾越來越多，而且價(jià)格增長(zhǎng)速度比一般住宅顯然要快。對(duì)于高端物業(yè)投資者而言，這無疑是好消息。
·策略·
投資高端物業(yè) 炒長(zhǎng)線還是短線？
來自深圳的投資者樊先生稱，高端物業(yè)投資，不僅僅需要分析其升值空間。對(duì)于物業(yè)投資的方式也必須思考，是短期炒作還是中長(zhǎng)期投資。短期炒作必須衡量物業(yè)規(guī)模大小，價(jià)格策略，有的高端項(xiàng)目走的是精品路線，項(xiàng)目規(guī)模有限，由于沒有后期價(jià)格參考，加上受眾有限，而且受拘囿于高額的稅收，短期炒作可能面臨變現(xiàn)困難。對(duì)于追求資金變現(xiàn)的投資者，選擇高端物業(yè)選擇一定規(guī)模的項(xiàng)目可能更合適，項(xiàng)目后期銷售價(jià)格將成為前期物業(yè)價(jià)值的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，而且開發(fā)商的推廣力度會(huì)更大，更容易尋找到合適受眾。
對(duì)于中長(zhǎng)期投資者，關(guān)注后期消費(fèi)源非常重要。樊先生同樣提到時(shí)代豪庭項(xiàng)目，由于項(xiàng)目后期有頂級(jí)寫字樓規(guī)劃，到時(shí)候肯定會(huì)有不少大型企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)也會(huì)有大量的高級(jí)白領(lǐng)辦公。隨之而來的就是居住，時(shí)代豪庭無疑是最好的選擇，不管是用于出租還是持有一段時(shí)間后銷售，都會(huì)有巨大空間。
對(duì)于別墅類的高端物業(yè)，樊先生分析說，成都的別墅類物業(yè)將有極大市場(chǎng)，因?yàn)槟壳俺啥嫉膭e墅市場(chǎng)輻射范圍還沒有完全打開，目前這個(gè)市場(chǎng)上的大多數(shù)別墅產(chǎn)品都是針對(duì)省內(nèi)銷售，真正拿到外地市場(chǎng)并且被廣泛認(rèn)可的產(chǎn)品非常有限。但這種局面會(huì)隨著成都房產(chǎn)市場(chǎng)地位的提升而得到改變，而且大量沿海專業(yè)開發(fā)商的進(jìn)入也會(huì)不斷提高這類產(chǎn)品的品質(zhì)和檔次。從投資的角度講，現(xiàn)在投資青城山等版塊的別墅，可能未來的升值空間和受眾會(huì)更廣泛，因?yàn)?，青城山這樣的資源，已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)得到廣泛認(rèn)可，變相得也為區(qū)域內(nèi)的別墅做了推廣，陸續(xù)進(jìn)入的投資者和購(gòu)房者首選高端物業(yè)，也無疑是這些區(qū)域的別墅產(chǎn)品。
·技法·
投資高端物業(yè)有三大標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)于成都的大多數(shù)普通個(gè)體投資者如何投資高端物業(yè)，沿海的投資者們有自己的看法。其實(shí)從對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度而言，本土投資者更具有優(yōu)勢(shì)，對(duì)區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品接受程度，以及開發(fā)商品牌等方面的了解可能更深入。
不同的是，沿海購(gòu)房者更具有市場(chǎng)化的投資思維。投資者劉女士9月份曾兩次從深圳飛到成都看房，并且在房交會(huì)上待了兩天。由于沒有太多時(shí)間詳細(xì)考察，劉女士用了三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量目前成都可投資的高端物業(yè)。一、開發(fā)商品牌知名度，一定是在全國(guó)范圍內(nèi)擁有較高知名度和美譽(yù)度的開發(fā)商。二、物業(yè)類型必須擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。如果是城市公寓類型，周邊大型規(guī)劃相當(dāng)重要，如果是別墅類，必須擁有獨(dú)特的自然資源優(yōu)勢(shì)。三、如果是高端商用物業(yè)，一定要衡量管理公司的水準(zhǔn)和招商規(guī)劃能力。在這些原則性的投資標(biāo)準(zhǔn)下，劉女士很快鎖定了兩套物業(yè)后返回了深圳。
其實(shí)，這只是具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)而已，與一般的個(gè)體投資者相比，劉女士身上體現(xiàn)出來的最大的投資思維變化，在于對(duì)成都樓市價(jià)值的認(rèn)知程度，劉女士表示，目前成都大多數(shù)投資者仍然停留在擔(dān)心成都房?jī)r(jià)會(huì)降，擔(dān)心回報(bào)率等層面，而沿海的不少投資者由于對(duì)城市化進(jìn)程有比較切身的感受，對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間看得更高更遠(yuǎn)?；蛘哒f市場(chǎng)化思維更明顯，投資者的思維類似開發(fā)商的戰(zhàn)略布局，只考慮此時(shí)投資后，享受在兩三年后整個(gè)市場(chǎng)的整體價(jià)值提升帶來的巨大收益。相比之下，一般投資者缺乏了這種目光和思維。
·提醒·
價(jià)格高不一定代表物業(yè)高端
盡管不少人將目光瞄準(zhǔn)了高端物業(yè)，但并不意味著就可以盲目投資。投資越大，承受風(fēng)險(xiǎn)的可能也在加大。專家認(rèn)為，投資高端物業(yè)首先必須衡量自己的資金周轉(zhuǎn)能力，必須有對(duì)大筆金額投入后無法在短期內(nèi)變現(xiàn)的心理準(zhǔn)備。其次是一定要更加專業(yè)，不能盲目地認(rèn)為高價(jià)格的物業(yè)就是高端物業(yè)，以防不慎購(gòu)買到價(jià)不符實(shí)的物業(yè)，增加風(fēng)險(xiǎn)性。第三，投資高端物業(yè)與投資普通物業(yè)之間如何決策，資金使用率是否更加合理等，都必須仔細(xì)分析。
