本輪調(diào)控至今已有一段時(shí)間，調(diào)控短期成果已經(jīng)顯現(xiàn)，一手房成交量巨幅萎縮70%以上，大量樓盤(pán)出現(xiàn)持續(xù)數(shù)周的低成交，房?jī)r(jià)松動(dòng)剛剛出現(xiàn)，市場(chǎng)博弈氣氛濃郁。令人意外的是高端物業(yè)無(wú)懼調(diào)控，成交比例未受太大影響。
高端物業(yè)市場(chǎng)逐漸活躍或?qū)?dǎo)致新的調(diào)控措施出臺(tái)，而這樣的措施必將進(jìn)一步打壓中低端市場(chǎng)，加之下半年的經(jīng)濟(jì)適用房的持續(xù)上市，未來(lái)中低端市場(chǎng)底不可測(cè)，現(xiàn)在就談抄底，條件尚未具備。而對(duì)于持有中低端物業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，必須保持清醒的意識(shí)，在利潤(rùn)最大化和企業(yè)安全之間尋求平衡，博弈是與市場(chǎng)、更是跟自己的心理抗?fàn)帯?/p>
在第一輪信貸政策基本出盡，稅費(fèi)政策姍姍來(lái)遲的情況下，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的聯(lián)動(dòng)是打破僵局，推動(dòng)樓市分化的重要力量。觀望堅(jiān)冰被破，接下來(lái)降價(jià)風(fēng)潮將成風(fēng)起云涌之勢(shì)。不僅僅新開(kāi)樓盤(pán)、早期觀望惜售的樓盤(pán)也有望加入。樓市將在價(jià)格小幅回落、交易緩慢升溫中實(shí)現(xiàn)新政后的第一階段平衡。
在目前市場(chǎng)二元供給結(jié)構(gòu)下，調(diào)控導(dǎo)致的需求“被萎縮”的市場(chǎng)環(huán)境中，高端物業(yè)受調(diào)控波及較小，如此表現(xiàn)也很正常。
伴隨著市場(chǎng)的推移，大量的以中小戶型為主的經(jīng)濟(jì)性房源已經(jīng)漸行漸近，目標(biāo)直指剛需主體中的人群；而公租房被提上議事日程則將剛需的另一個(gè)主體外來(lái)人口的住房需求予以鎖定；中低端小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)空間開(kāi)始面臨來(lái)自于保障性住房體系的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
中高端物業(yè)市場(chǎng)的需求主體包括改善居住環(huán)境的換房一族、出于投資保值需求的高收入群體，他們只能依托商品房市場(chǎng)。雖然其中的部分需求短期內(nèi)“被萎縮”，但其能量依然不可小覷，而且，將來(lái)一旦市場(chǎng)回暖，其反彈力度將會(huì)更大。這也就注定了目前的二元市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)下的結(jié)果，中低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)回歸，而高端物業(yè)市場(chǎng)只會(huì)越調(diào)越高。
正是基于這樣的判斷，對(duì)于當(dāng)前大談“抄底”，筆者認(rèn)為還尚早。雖然幾年來(lái)，我國(guó)樓市調(diào)控不斷，但房?jī)r(jià)卻越調(diào)越漲，但這并不意味著今年還跟以往一樣。目前市場(chǎng)的二元供給結(jié)構(gòu)初成，其對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的走向勢(shì)必將產(chǎn)生巨大的影響，從而改變以往市場(chǎng)調(diào)控的路線圖，繼續(xù)沿用以往經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)很大。
對(duì)于高端物業(yè)市場(chǎng)，日漸稀缺的市場(chǎng)屬性、日益壯大的需求群體確定了其保值增值的屬性不會(huì)有太大變化，中長(zhǎng)期而言，其市場(chǎng)趨勢(shì)將持續(xù)向好。而對(duì)于中低端物業(yè)，抄這個(gè)底風(fēng)險(xiǎn)就很大了，當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整可以說(shuō)剛剛啟動(dòng)。
