正文：業(yè)主自治法律問題研究
自1994年建設部頒布《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》以來，物業(yè)管理制度在我國大部分城市和地區(qū)逐漸建立起來，但由此產生的物業(yè)糾紛也呈現(xiàn)出上升的趨勢。為此法律界人士開始關注物業(yè)管理中的法律問題。建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)合同的性質、業(yè)主委員會的法律地位、車庫的歸屬、小區(qū)內發(fā)生的刑事案件和民事侵權案件的責任歸屬等問題一時間成為學術界和實務界爭論的熱點和難點。一些學者與此相關的專著和學術論文相繼出版、發(fā)表，物業(yè)管理法律問題的研究也逐漸向縱深方向發(fā)展。但筆者注意到，在眾多的物業(yè)管理問題研究中，系統(tǒng)的涉及業(yè)主自治法律問題的研究卻不多，尤其是在業(yè)主自治糾紛的解決上，在法律和實踐中都顯得十分乏力，從而成為近年來影響社會安定的不穩(wěn)定因素之一。為此，筆者試圖從業(yè)主自治的角度，對業(yè)主自治權利體系、業(yè)主自治糾紛的類型、業(yè)主自治制度缺陷以及對業(yè)主自治法律救濟途徑等方面的問題闡述自己的觀點，以望與同仁交流與切磋。
一、 業(yè)主自治的涵義與權利體系
（一） 業(yè)主自治的涵義
業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權，依據法律、法規(guī)的規(guī)定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。
業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產生的一種新類型的特殊自治。所謂私法自治，亦稱意思自治，是指民事法律關系的設立、變更和消滅，均取決于當事人自己的意思，原則上國家不作干預，只有在當事人之間發(fā)生糾紛不能通過協(xié)商解決時，國家才以仲裁者的身份出面予以裁決。私法自治的實質，就是由平等的當事人通過協(xié)商決定相互間的權利義務關系。所謂公法自治，是與“他治”對稱，是相對于國家權力而言的。從字義上理解，自治就是自己治理自己，從本質上說，自治就是自治主體依法自我設權、自我約束、自我管理、自我服務、自我發(fā)展和自我實現(xiàn)，其實質是自治主體對自治權的設置和自治權的行使。公法自治的形式有多種，如地方自治、民族區(qū)域自治、特區(qū)自治、基層社會民主自治等。之所以說業(yè)主自治是一種特殊的私法自治，是因為它既具有私法自治的特點，同時又借鑒了公法自治的模式，具有特殊性。這種特殊性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
首先，業(yè)主自治是基于建筑物區(qū)分所有權而產生。物業(yè)管理最早是在 19世紀伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區(qū)的出現(xiàn)而發(fā)展起來。多層建筑或居住小區(qū)的共用部位和共用設施的產權由多個區(qū)分所有權人共有，但各區(qū)分所有權人的要求各異，從而導致各種糾紛發(fā)生。為了統(tǒng)一意見、便于管理，業(yè)主組成管理團體委托或者自我對小區(qū)共用的部位和共用設施設備的維護、公共環(huán)境、公共秩序等事項進行自治管理，保證物業(yè)的合理使用，使業(yè)主有一個良好的生活居住環(huán)境。
其次，業(yè)主自治借鑒了國家管理的模式，將所有權和管理權分離。隨著社會的發(fā)展，西方憲政國家的管理模式逐漸向社會滲透，在私法領域開始借鑒公法的管理模式，例如公司的股東大會、董事會、監(jiān)事會即借鑒國家立法權、行政權、司法權分立的模式設立，盧梭的“社會契約論”同樣也適用小規(guī)模的社會群體的管理。業(yè)主自治也正是借鑒這種理論和模式建立起來，無論是自主型物業(yè)管理還是委托型的物業(yè)管理，都是將物業(yè)區(qū)域的管理權委托給一個團體組織行使，其區(qū)別僅僅在于是委托給非業(yè)主的獨立的專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理還是委托給業(yè)主通過民主選舉產生的業(yè)主執(zhí)行機構管理，但其本質都是所有權和管理權發(fā)生分離。
再次，業(yè)主自治具有公益性。業(yè)主行使自治權的目的是為了維護其居住的小區(qū)的公共利益。這種公共性決定了自治權的設定與行使必須以保障和增進物業(yè)區(qū)域內的公益為目標，不得以業(yè)主自治權的設定者和行使者的私利為目標。可以說，業(yè)主自治權的公益性，是業(yè)主自治不同于私法自治的根本特征。
（二）業(yè)主自治的權利體系
業(yè)主自治的主體是實行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項是有關物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理活動；業(yè)主自治的核心內容包括對業(yè)主委員會的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理活動的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。
從法學的角度來看，在業(yè)主自治法律關系中，權利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主自治實質就是保障以上權利主體的相關自治權的實現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權利，也分別承擔不同的義務。
業(yè)主的自治權是最基礎性、最根本性的權利，沒有業(yè)主的自治權，就不會有業(yè)主自治，當然也就不會產生業(yè)主大會和業(yè)主委員會。根據我國國務院頒布的《物業(yè)管理條例》及相關規(guī)章、地方性法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權主要包括：（1）接受服務權，根據物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務權；（2）提議權（請求權），有權提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關事項提出建議的權利；（3）投票權，業(yè)主有權參加業(yè)主大會會議，根據其所購買的物業(yè)享有投票權；（4）選舉權和被選舉權，有權選舉和被選舉為業(yè)主委員會委員的權利；（5）監(jiān)督權，對業(yè)主委員會的工作、物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)共用部位公用設施的使用、物業(yè)共用部位、公用設施專項維修資金的使用和管理享有監(jiān)督權；（6）知情權，對物業(yè)共用部位、公用設施和相關場地的使用情況的知情權；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
業(yè)主大會是是業(yè)主行使自治權的最基本的組織形式，是最高的權力機構，他由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會的職責主要包括：（1）制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權，包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員的權利；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利；（4）重要事項的決定權，涉及業(yè)主利益的重要事項，例如，決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案、物業(yè)共用部位、公用設施的使用、有關本物業(yè)區(qū)域內的涉及公共利益的訴訟等重大事項；（5）監(jiān)督權，有權監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、專項維修資金的使用和續(xù)籌的實施；（6）法律、法規(guī)和《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的其他職責。
