問：業(yè)主委員會和業(yè)主大會有何不同？
答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)“業(yè)主和業(yè)主委員會”中明確規(guī)定：一切權(quán)利屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等。這里很明確：小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的“話語權(quán)”在業(yè)主大會，而不是業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實(shí)施物業(yè)管理的主體。也可以說，將來業(yè)主的大事情由大家決定，小事情則由業(yè)委會來處理。
問：啟動首屆業(yè)主大會的前提和法律依據(jù)是什么？
答：首屆業(yè)主大會即社區(qū)第一次成立的業(yè)主大會。通讀《物業(yè)管理?xiàng)l例》、理解條例內(nèi)容是召集啟動業(yè)主大會的前提。業(yè)主大會不是所謂的自發(fā)組織，更不是違法組織。召開業(yè)主大會的法律依據(jù)是中華人民共和國國務(wù)院令第379號《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會規(guī)程》和房地局頒布的相關(guān)文件。
問：籌備組工作的公正性如何保證？
答：籌備組代表的產(chǎn)生應(yīng)堅(jiān)持自薦的形式，反對領(lǐng)導(dǎo)推薦和“欽定”。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中相應(yīng)的解釋為：首屆業(yè)主大會的建立由房屋建設(shè)部門和業(yè)主組成業(yè)主大會籌備組。雖就一句話，卻是實(shí)際操作中最困難的事情。如果業(yè)主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區(qū)布告欄內(nèi)。如果沒有嚴(yán)格的候選人產(chǎn)生程序，即便籌備組號稱與業(yè)主商議之后推薦產(chǎn)生了候選人，也將因這個(gè)“商議”沒有確定的程序和規(guī)則而無法被公開監(jiān)督，自然會導(dǎo)致候選人的產(chǎn)生遭到業(yè)主的廣泛質(zhì)疑；如果籌備組直接推薦候選人，更將被業(yè)主稱為“暗箱操作”。即便這些候選人通過了選舉程序，也由于他們的產(chǎn)生過程受到質(zhì)疑而無法開展實(shí)質(zhì)性的工作。
問：籌備組的經(jīng)費(fèi)怎么籌集？
答：費(fèi)用可由業(yè)主募捐、或發(fā)展商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付。一方面，在業(yè)委會籌建初期，工作十分繁雜，很多發(fā)起人都是利用業(yè)余時(shí)間承擔(dān)超過一般工作時(shí)間和負(fù)荷的事務(wù)。另一方面，委員的工作要消耗大量時(shí)間同時(shí)需要智慧，而受益人又是全體業(yè)主，而且印選票和召開會議的花銷也都很大。所以，由全體業(yè)主支付相應(yīng)的酬勞和補(bǔ)償是合理的。由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒有嚴(yán)格限制，故業(yè)主大會產(chǎn)生的決議，可以解決這些花費(fèi)的合法性問題。從資金的來源說當(dāng)然讓業(yè)主在繳納物業(yè)管理費(fèi)以外再籌集業(yè)委會的費(fèi)用是不現(xiàn)實(shí)的。而目前物業(yè)管理企業(yè)在按照政府有關(guān)文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)時(shí)，又沒有這筆開支。這時(shí)，業(yè)委會的人力資源和資金資源就顯出匱乏。在“包干制”的物業(yè)管理合同中，由物業(yè)管理公司支付該筆額外費(fèi)用又顯得不公平，也會造成“這兒多花了錢，那兒就少花”的借口。所以，與物業(yè)管理公司友好協(xié)商；在有條件的小區(qū)，適時(shí)推廣物業(yè)管理的“酬金制”合同；政府修改相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都是目前可以參考的辦法。
