業(yè)主委員會(huì)的成立及其職責(zé)
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有下列情況之一的,所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):
(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上；
(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%以上；
(3)住宅出售已滿兩年。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)；經(jīng)15%以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和使用人代表列席。
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，第一次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同住宅出售單位組織召開。也就是說，第一次業(yè)主大會(huì)的召開組織者應(yīng)當(dāng)是政府房地產(chǎn)管理部門。如果一個(gè)小區(qū)符合了應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)的條件而房地產(chǎn)管理部門沒有組織召開的，業(yè)主有權(quán)建議或要求房地產(chǎn)管理部門召開。
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出席”。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。
（1） 成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書；
（2） 業(yè)主委員會(huì)委員名單；
（3） 業(yè)主委員會(huì)章程。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成登記工作；對(duì)不符合《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書面通知申請(qǐng)人。
業(yè)主委員會(huì)自區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記之日起成立。
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》并未要求召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主代表時(shí)必須要有律師或公證人員或上級(jí)部門來監(jiān)督，但根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，第一次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門、住宅出售單位、組織。第一次業(yè)主大會(huì)選舉出來業(yè)主委員會(huì)后，以后業(yè)主委員會(huì)的每次會(huì)議沒有義務(wù)邀請(qǐng)房地產(chǎn)管理部門及開發(fā)商參加。
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定: 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：?
（一）召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；?
（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；?
（七）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。?
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
