業(yè)主委員會職責(zé)的履行
一、國物權(quán)法規(guī)定下列事項必須由業(yè)主共同決定：
(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;
(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
二、業(yè)主大會召開程序
(1)發(fā)布公告。業(yè)主大會召開會議前15日，業(yè)主委員會或召集人應(yīng)當(dāng)將召開會議的內(nèi)容以書面形式向物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主公告。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知所在街道辦事處、社區(qū)居委會、區(qū)、縣級市國土房管局。
(2)征詢意見。業(yè)主委員會或召集人發(fā)放征詢意見表或選票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主意見。業(yè)主自己或者委托代理人填寫征詢意見表或選票，并簽名有效。
(3)回收統(tǒng)計意見。業(yè)主委員會或召集人可通過設(shè)立投票箱、上門或寄掛號信等形式回收物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主意見，進行綜合意見或統(tǒng)計票數(shù)，進行表決，邀請所在地街道、居委會指導(dǎo)、監(jiān)督，或請公證處公證。業(yè)主委員會或召集人發(fā)放和回收征詢意見表和選票可分步驟進行。
(4) 通報大會議事決定。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會或召集人作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會或召集人必須在公告欄通報業(yè)主大會議事決定的時間，通報征詢意見和選票結(jié)果，接受物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會或召集人將業(yè)主大會的議事決定自會議結(jié)束后 3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)小區(qū)內(nèi)公告，并將有關(guān)材料送所在區(qū)、縣級市國土房管局備案。
三、投票規(guī)則
(1)產(chǎn)權(quán)制。業(yè)主自取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)時自然取得投票權(quán)。
(2)登記制。業(yè)主通過登記才能行使投票權(quán)。
業(yè)主應(yīng)主動在指定地點領(lǐng)取投票表格，沒有領(lǐng)取投票表格，業(yè)主委員會應(yīng)派人逐戶派送，送達(dá)物業(yè)使用人的，視為送達(dá)業(yè)主本人。投票人必須在投票上填寫業(yè)主擁有物業(yè)面積或所代表業(yè)主投票權(quán)并簽名(蓋章)。
四、 議事方式
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，業(yè)主大會每年召開1次定期會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，同時告知所在區(qū)、縣級市房管部門、街道、社區(qū)居委會。
(一)30%以上業(yè)主委員會委員提議;
(二)20%以上業(yè)主提議;
(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(四)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主委員會不按要求召開臨時會議的，30%以上業(yè)主委員會委員或20%以上業(yè)主可以按程序組織召開業(yè)主大會臨時會議。
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