摘要：物業(yè)管理是一門管理科學(xué)，其管理水平的高低與業(yè)主生活質(zhì)量和社會(huì)穩(wěn)定息息相關(guān)。業(yè)主委員會(huì)作為“所有業(yè)主的有限授權(quán)代理人”，在這種趨勢(shì)下應(yīng)該采取什么樣的措施，既達(dá)到維護(hù)業(yè)主權(quán)益的目的，又可以合理有效地保證自己的規(guī)范運(yùn)做，是值得所有業(yè)主關(guān)注的事情。
業(yè)主委員會(huì)(下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì))，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理公司的一個(gè)民間組織。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。正確發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，對(duì)解決物業(yè)管理工作中不斷增多的矛盾和投訴、提高社區(qū)生活質(zhì)量、穩(wěn)定社區(qū)內(nèi)部秩序具有十分重要的作用。
一、定期召開業(yè)主委員會(huì)
要想有效發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用，確保業(yè)委會(huì)委員的專業(yè)素質(zhì)符合物業(yè)管理需要，縮短合同雙方的差距，就必須加強(qiáng)委員的經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，通過(guò)向業(yè)委會(huì)委員宣傳灌輸物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)，并輔之以媒體的輿論導(dǎo)向宣傳，促使委員進(jìn)一步明確業(yè)委會(huì)職責(zé)、義務(wù)，使其支持物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納，從而實(shí)現(xiàn)合同雙方的合作與共贏。上述活動(dòng)可由業(yè)主出資，物業(yè)管理企業(yè)贊助，行業(yè)協(xié)會(huì)定期組織委員進(jìn)行多種形式的學(xué)習(xí)、交流活動(dòng)。通過(guò)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格證書，加速業(yè)委會(huì)委員的成熟過(guò)程。通過(guò)有關(guān)各方的共同努力，將業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)擰到一起，做好物業(yè)管理工作，保證雙方的合法權(quán)益。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)的業(yè)主自治是通過(guò)業(yè)主大會(huì)實(shí)現(xiàn)的，由于種種原因，業(yè)主大會(huì)一般一年內(nèi)也只召開一次或兩次，而大量日常公共事務(wù)通常都授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定并實(shí)施。業(yè)委會(huì)任期有限，結(jié)構(gòu)不穩(wěn)，多為兼職，組織松散，委員素質(zhì)參差不齊，在運(yùn)做中其法律地位又具有較大的不確定性，所以一旦形成授權(quán)范圍內(nèi)的工作失誤，或用權(quán)不當(dāng)，會(huì)造成業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)利益受損。但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)，這又很難讓當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，現(xiàn)階段亟待通過(guò)立法明確職責(zé)，確保業(yè)委會(huì)工作得以健康發(fā)展。
業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司是物業(yè)管理關(guān)系中互相依存、互相補(bǔ)充、缺一不可的兩個(gè)方面，雙方工作目標(biāo)一致，職責(zé)各異，地位平等，不能簡(jiǎn)單的定高低、比上下。物業(yè)管理公司要自覺(jué)的接受業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，誠(chéng)信自律，為業(yè)主服務(wù)。業(yè)委會(huì)要正確運(yùn)用監(jiān)督機(jī)制，而不是單一行使“至高無(wú)上”的否決權(quán)，這樣才能夠避免雙方互相敵視、互相設(shè)防的緊張對(duì)抗局面，化干戈為玉帛。
二、業(yè)委會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)督協(xié)調(diào)作用
監(jiān)督是指業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)與服務(wù)行為實(shí)施監(jiān)督，督促物業(yè)管理公司依法按約履行服務(wù)合同，而當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理公司的爭(zhēng)議無(wú)法避免時(shí)，就需要業(yè)委會(huì)履行協(xié)調(diào)職能。隨著社會(huì)法制程度的提高，人們?cè)诤芏鄨?chǎng)合中都想到了用法律武器解決問(wèn)題，維護(hù)自己的權(quán)益。但同時(shí)許多人陷入了另一個(gè)誤區(qū)，即將上法院作為唯一的解決手段，為維權(quán)而濫用訴訟權(quán)，完全忘記了解決問(wèn)題才是最根本的目的。在處理業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾時(shí)，業(yè)委會(huì)也往往會(huì)陷于這個(gè)誤區(qū)，采取比較極端的方式處理問(wèn)題，從而激化矛盾，影響了所爭(zhēng)議問(wèn)題的正常解決。舉例來(lái)說(shuō)，某一住宅區(qū)的物業(yè)管理公司在物業(yè)管理費(fèi)的收取上與部分業(yè)主產(chǎn)生矛盾，這本來(lái)可以通過(guò)業(yè)委會(huì)的出面調(diào)解，使雙方達(dá)成諒解，但業(yè)委會(huì)為了體現(xiàn)其對(duì)業(yè)主的保護(hù)，直接提出解聘物業(yè)管理公司，反而形成了尖銳的矛盾，嚴(yán)重影響了全體業(yè)主的正常生活。
之所以強(qiáng)調(diào)業(yè)委會(huì)的協(xié)調(diào)職能，是由業(yè)主置業(yè)的目的決定的。業(yè)主購(gòu)買住宅，是為了 " 安居 " ，購(gòu)買寫字樓，是為了 " 樂(lè)業(yè) " ，都是為了安心的生活工作。若業(yè)主經(jīng)常性地陷入與物業(yè)管理公司之間的糾紛中，自然會(huì)影響其正常的生活與工作，從而違背了置業(yè)的初衷。如果業(yè)委會(huì)能充分發(fā)揮其協(xié)調(diào)功能，以和平高效的方式協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛，就能為業(yè)主提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)業(yè)主“安居樂(lè)業(yè)”的目的。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)只能代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主，維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理方面的合法權(quán)益。除此之外，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)沒(méi)有其他權(quán)利，業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它只有執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定職責(zé)。成立業(yè)委會(huì)的目的是為了維護(hù)業(yè)主權(quán)益，保證業(yè)主能在所居住環(huán)境內(nèi)愉快的工作生活。因此，業(yè)委會(huì)應(yīng)以有效的化解矛盾糾紛為目的，而不是濫用自己手中的權(quán)力。
