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咨詢熱線內(nèi)容
2004年年初，我與郭某簽訂房屋租賃合同，將自己兩間臨街門面房租給郭某做生意，每月房租1 000元，租期為4年。起初，郭某生意尚可，也能按時(shí)交租，但后來商鋪漸多，郭某生意也日趨冷清。2005年10月，郭某告訴我他的一個(gè)老鄉(xiāng)黃某欲租下這兩間房開飯館，征求我的意見，我表示同意，但要求按時(shí)給付租金。
2007年8月，黃某因炒菜不慎失火，導(dǎo)致房屋部分燒毀。失火后，黃某不知去向。后來我才得知，郭某將房子轉(zhuǎn)租給黃某約定的每月租金是1 300元，他交給我每月1 000元，從中他獲得300元利益。我找到郭某要求其承擔(dān)房屋的燒毀損失，其聲稱轉(zhuǎn)租門面房經(jīng)過我的同意，我和他的租賃關(guān)系已經(jīng)解除，我只能向黃某請(qǐng)求賠償。
請(qǐng)問：我是否可以請(qǐng)求郭某承擔(dān)房子被燒毀的損失? (咨詢者：毛先生)

律師專線解答
毛先生，可以明確地告訴您，您可以向郭某請(qǐng)求支付房子燒毀的損失，郭某承擔(dān)責(zé)任后，可以向黃某追償。
我國《合同法》規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)移給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。在上述事件中，您雖然同意郭某將房子轉(zhuǎn)租給黃某，但并不表示你們之間的租賃合同關(guān)系已解除。而我國建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人解除租賃合同的情形有：(1)符合法律規(guī)定或者合同約定可以解除合同條款的；(2)因不可抗力致使租賃合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行的。可見，郭某所謂房屋轉(zhuǎn)租后合同即解除的說法于法無據(jù)，其理應(yīng)承擔(dān)黃某失火造成房屋部分燒毀的損失。
此外，《城市房屋租賃管理辦法》還規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。據(jù)您所述，郭某將門面房轉(zhuǎn)租給黃某，確實(shí)從中獲得每月300元的利益，根據(jù)民法上權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任相對(duì)應(yīng)的原則，郭某取得了一定的收益，也必定承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任。也就是說，郭某有義務(wù)保證該房屋不受他人損壞，因第三人的行為造成該房屋的損壞，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然，事實(shí)上造成房屋部分損毀的行為人是黃某，所以郭某承擔(dān)房屋損毀賠償責(zé)任后，可以向黃某追償。

癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)轉(zhuǎn)租人致使房屋受損，承租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任這一問題不清楚。

律師提醒與注意事項(xiàng)
在現(xiàn)實(shí)生活中，存在著一些“二房東”，他們將便宜的房子承租過來，然后再高價(jià)轉(zhuǎn)租給別人從中謀取利潤(rùn)。其實(shí)，這種轉(zhuǎn)租并沒有經(jīng)過原出租人同意的行為并不合法，承租。人有權(quán)終止租賃合同，但對(duì)因此給原出租人造成的損失，“二房東”還要承擔(dān)賠償責(zé)任。

法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第二百二十四條
建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十二條、第二十四條、第二十七條、第二十八條