摘要：物業(yè)管理小區(qū)業(yè)委會(huì)的作用至關(guān)重要，但目前，不少業(yè)委會(huì)的作用還沒(méi)有很好地發(fā)揮出來(lái)，在一定程度上影響了小區(qū)的物業(yè)管理水平。而對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督問(wèn)題一直沒(méi)有得到妥善解決，建議將業(yè)委會(huì)工作納入社區(qū)管理的范疇，通過(guò)社區(qū)的力量和優(yōu)勢(shì)，改進(jìn)業(yè)委會(huì)工作，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理。
在近年來(lái)的物業(yè)管理糾紛中，有一部分業(yè)主委員會(huì)成員亂用業(yè)主授予的權(quán)利，謀取私利，侵犯廣大業(yè)主權(quán)益的事件發(fā)生。人們?cè)陉P(guān)注物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，開始關(guān)注如何規(guī)范和引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)正常工作，這有必要成為行業(yè)研究的課題之一。筆者經(jīng)過(guò)查閱相關(guān)文件資料及訪問(wèn)相關(guān)專業(yè)人士，認(rèn)為規(guī)范和引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)正常工作，可將業(yè)主委員會(huì)納入到社區(qū)管理的范疇之內(nèi)。
一、業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)的定義
業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自我管理、自我約束的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，其合法地位受國(guó)家法律保護(hù)。業(yè)主委員會(huì)的宗旨是代表物業(yè)業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自我管理與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。而社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的，具有某種互動(dòng)關(guān)系的人們所組成的社會(huì)生活共同體，實(shí)行區(qū)域范圍內(nèi)自我管理、自我教育、自我服務(wù)的自治管理。通過(guò)對(duì)兩者定義的分析，不難發(fā)現(xiàn)兩者的共同點(diǎn)都是在一定區(qū)域內(nèi)、帶有一定自治性的組織。其不同點(diǎn)在于社區(qū)側(cè)重于管理“人”，而業(yè)主委員會(huì)則側(cè)重于管理“物”。
二、業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)狀
l. 業(yè)委會(huì)難以真正發(fā)揮作用。
這是當(dāng)前絕大多數(shù)城市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的普遍現(xiàn)象，依據(jù)對(duì)杭州市小區(qū)的不完全統(tǒng)計(jì)，在已成立的業(yè)委會(huì)中，能夠充分發(fā)揮作用的不足 40 %，相當(dāng)多的業(yè)委會(huì)不能或沒(méi)有發(fā)揮作用。
2. 業(yè)委會(huì)發(fā)揮作用不當(dāng)。
這里所說(shuō)的業(yè)委會(huì)既包括業(yè)委會(huì)集體，也指一些業(yè)委會(huì)成員。因?yàn)闃I(yè)委會(huì)成員的行為往往直接代表和影響業(yè)委會(huì)集體的行動(dòng)與決策。歸納起來(lái)，業(yè)委會(huì)發(fā)揮作用不當(dāng)通常有以下具體表現(xiàn)：
( 1 )選聘權(quán)運(yùn)用不規(guī)范。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)委會(huì)可代表全體業(yè)主行使對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選聘權(quán)。在實(shí)際操作中，業(yè)委會(huì)只有在與原物業(yè)管理企業(yè)解除合同后，才可以行使選聘權(quán)，重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。但一些業(yè)委會(huì)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，擅自亂用選聘權(quán)。如某小區(qū)業(yè)委會(huì)在沒(méi)有同原物業(yè)管理企業(yè)解除合同及與其協(xié)商的情況下，又與其他物業(yè)管理公司簽訂了委托合同，造成了“一女二嫁”、兩個(gè)物業(yè)管理公司共管一個(gè)小區(qū)的混亂局面。
( 2 )考慮私利較多。業(yè)主委員會(huì)個(gè)別成員因個(gè)人的利益，左右業(yè)主委員會(huì)的決定及輿論導(dǎo)向。
( 3 )沒(méi)有協(xié)調(diào)好與物業(yè)管理公司的關(guān)系。有的業(yè)委會(huì)(或委員)不通過(guò)協(xié)商或合法程序來(lái)解決與物業(yè)管理公司的矛盾，有的業(yè)委會(huì)主任以“主人”自居，以自我為中心，稍不滿意，就到管理處大吵大鬧，使物業(yè)管理公司無(wú)法正常開展工作。
3. 不能積極主動(dòng)地發(fā)揮作用。
業(yè)委會(huì)是全體業(yè)主和使用人的代表，業(yè)主選舉業(yè)委會(huì)的目的之一，是希望業(yè)委會(huì)能積極主動(dòng)地做好為業(yè)主服務(wù)的工作。但事實(shí)上，目前絕大多數(shù)的業(yè)委會(huì)不能做到這一點(diǎn)。它們無(wú)論是行使權(quán)利還是履行義務(wù)時(shí)，都比較被動(dòng)。只要不出大問(wèn)題，只要業(yè)主或物業(yè)管理公司不督促、不反映，業(yè)委會(huì)就不主動(dòng)去做工作。
