業(yè)主自治管理體制主要是指業(yè)主團(tuán)體自治管理的組織結(jié)構(gòu)體系和權(quán)限劃分制度。業(yè)主自治管理運(yùn)作制度是指在業(yè)主自治管理組織的業(yè)務(wù)制度和工作規(guī)程。下面將業(yè)主自治管理體制與運(yùn)作制度綜合起來依法作出闡述。
一、業(yè)主會(huì)議
(一)業(yè)主會(huì)議的性質(zhì)和地位
現(xiàn)行中國物業(yè)管理法規(guī)尚未明文規(guī)定業(yè)主會(huì)議的性質(zhì)和地位的條款，《村民委員會(huì)組織法》和《城市居民委員會(huì)組織法》中也未對(duì)村民會(huì)議、居民會(huì)議的性質(zhì)和地位作出明文表述。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)對(duì)于業(yè)主會(huì)議的組成和權(quán)限的規(guī)定內(nèi)容，從法學(xué)角度可以推述出其性質(zhì)和地位：業(yè)主會(huì)議是由合法劃定的業(yè)主集體自治管理轄區(qū)(亦即特定物業(yè)管理區(qū)域)內(nèi)全體具有業(yè)主或業(yè)主代表身份的成員組成(亦即由全體物業(yè)復(fù)有權(quán)人組成)，以會(huì)議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權(quán)利和自治規(guī)約訂立權(quán)的群眾性社會(huì)自治機(jī)構(gòu)，又是各業(yè)主團(tuán)體自治管理體系中的表達(dá)集體共管意思的權(quán)力機(jī)關(guān)。
業(yè)主會(huì)議在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)和決定屬于自治范圍的人居生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。因此，業(yè)主會(huì)議在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。
(二)業(yè)主會(huì)議的組成和任期
業(yè)主會(huì)議的組成可分為三種類型：一是無任期限制，由特定業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內(nèi)全 體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)(如深圳規(guī)定)。二是在業(yè)主人數(shù)較多的情形下，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)(如上海規(guī)定)。關(guān)于業(yè)主代表大會(huì)是否應(yīng)有任期限制問題，學(xué)術(shù)界有分歧意見，有人比照人民代表大會(huì)制度主張應(yīng)規(guī)定業(yè)主代表大會(huì)每屆五年任期制。我們認(rèn)為業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主大會(huì)兩者的法律地位和職權(quán)完會(huì)相同，后者無任期限制，前者也不應(yīng)有任期限制。至于業(yè)主代表的推選和更換，依業(yè)主團(tuán)體自治管理章程規(guī)定可實(shí)行任期制和代表資格取消制。三是有特定任期的臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，其特定任期的期限一般以首次正式業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的召開日期為終止時(shí)限。
業(yè)主會(huì)議采取業(yè)主代表大會(huì)制式的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行以業(yè)主戶數(shù)比例為主結(jié)合各幢房屋建筑面積占整宗業(yè)主團(tuán)體自治管理物業(yè)的比例，由相關(guān)業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的代表制。這種代表制優(yōu)點(diǎn)主要是：代表名額以一定的業(yè)主專屬物業(yè)戶數(shù)比例為基礎(chǔ)，同時(shí)又適當(dāng)照顧物業(yè)組群中建筑面積不同的各幢樓宇建筑物業(yè)主們對(duì)業(yè)主合屬物業(yè)管理的財(cái)產(chǎn)支配權(quán)維系的利益差異，體現(xiàn)了業(yè)主自治管理的物質(zhì)財(cái)產(chǎn)權(quán)益份額的內(nèi)在決定性和權(quán)益份額代表組合的公平性。這種代表制不同于國家權(quán)力機(jī)關(guān)性質(zhì)的人民代表大會(huì)采取的地域(人口)代表制與職業(yè)代表制(軍隊(duì)) 相結(jié)合而以地域代表制為主的代表制。
(三)業(yè)主會(huì)議的職權(quán)
業(yè)主會(huì)議的職權(quán)是物業(yè)管理法確認(rèn)的業(yè)主會(huì)議對(duì)其所轄的職責(zé)范圍內(nèi)自治事務(wù)的支配權(quán) 限。從理論上講，業(yè)主會(huì)議對(duì)業(yè)主自治管理事務(wù)的支配具有全權(quán)性，但為求處理自治事務(wù)的工作效率和形成職權(quán)行使的制衡機(jī)制，在業(yè)主團(tuán)體自治組織內(nèi)部有必要分工的存在，因此，業(yè)主會(huì)議職權(quán)的行使也有一定的范圍。根據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，其行使的職權(quán)主要包括七個(gè)方面：
1.訂立自治管理規(guī)約、監(jiān)督自治管理規(guī)約的實(shí)施。這里所謂自治管理規(guī)約主要表現(xiàn)為業(yè)主公約和業(yè)委會(huì)章程。業(yè)主公約是各個(gè)業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)的業(yè)主、單位和其他人員所應(yīng)共同遵守的物業(yè)管理社會(huì)自治“總章程”。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主會(huì)議依據(jù)一定程序、運(yùn)用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進(jìn)行的，制定、修改、補(bǔ)充、廢止具有特定適用范圍和組織紀(jì)律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動(dòng)。
2.選舉、決定和罷免本自治管理組織實(shí)體(即業(yè)委會(huì))的組成人員。業(yè)主會(huì)議有權(quán)選舉具有業(yè)主身份的業(yè)委會(huì)主任委員、副主任委員和其他委員；有權(quán)根據(jù)主任委員的提名決定聘任不具有業(yè)主身份的專業(yè)人士出任顧問委員和執(zhí)行秘書的人選。對(duì)于以上人員，業(yè)主會(huì)議有權(quán)依照規(guī)定程序予以罷免。
3.聽取和審議業(yè)委會(huì)的工作報(bào)告和物業(yè)管理受托方的物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告。
4.監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作，有權(quán)改變或者撤銷業(yè)委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。
5.審查和批準(zhǔn)本自治管理轄區(qū)的物業(yè)管理年度計(jì)劃及計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告。
6.決定本自治管理轄區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)包括：復(fù)有物業(yè)的重大修繕或改良；復(fù)有建筑物的增建或重建；人居環(huán)境整治、建設(shè)計(jì)劃的修正或改善；復(fù)有物業(yè)的專用部分或共用部分的約定；對(duì)違反自治管理規(guī)約而又屢教不改的物業(yè)租用人、借用人、典用人的強(qiáng)制遷離；對(duì)違反自治管理規(guī)約而又屢教不改的“惡業(yè)主” 依法申請(qǐng)予以勞動(dòng)教養(yǎng)或者強(qiáng)制出讓其所有的物業(yè)部分；以業(yè)主集體名義提起訴訟或應(yīng)訴。
7.應(yīng)當(dāng)由業(yè)主會(huì)議行使的其他職權(quán)。由于人居生活復(fù)雜多變和持續(xù)發(fā)展，因而很難完全預(yù)料可能出現(xiàn)的業(yè)主自治管理的新問題，亦難將業(yè)主會(huì)議的職權(quán)列舉周全無遺。為便于業(yè)主會(huì)議處理新出現(xiàn)的重大問題，對(duì)業(yè)主會(huì)議的職權(quán)采用列舉加概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主會(huì)議對(duì)這些新問題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)約依據(jù)。
(四)業(yè)主會(huì)議制度
業(yè)主會(huì)議是會(huì)議性質(zhì)的決策機(jī)構(gòu)。因此，業(yè)主會(huì)議開展工作的基本形式是召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，以討論議案和表決通過會(huì)議的決議方式行使其職權(quán)。
特定業(yè)主自治管理轄區(qū)的首次業(yè)主會(huì)議的召開具有特殊性，依法應(yīng)當(dāng)實(shí)行召開條件達(dá)標(biāo)報(bào)告確認(rèn)制、行政主導(dǎo)召集制和業(yè)主集體自治意愿表達(dá)核準(zhǔn)制。(1)首次業(yè)主會(huì)議召開條件達(dá)標(biāo)報(bào)告確認(rèn)制度，亦稱業(yè)主自治管理啟動(dòng)線制度，是指在特定區(qū)域內(nèi)復(fù)有物業(yè)的業(yè)主戶數(shù)達(dá)到規(guī)定的數(shù)量規(guī)模(即啟動(dòng)線)而有實(shí)行業(yè)主團(tuán)體自治管理必要時(shí)，負(fù)有報(bào)告義務(wù)的單位(即該區(qū)域物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位、銷售單位或物業(yè)管理單位)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)(如1個(gè)月內(nèi))，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)物業(yè)管理行政主管部門呈交書面報(bào)告；行政主管部門對(duì)受理的報(bào)告內(nèi)容特別是業(yè)主戶數(shù)達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行核認(rèn)后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)(如15日內(nèi))向報(bào)告單位發(fā)出核認(rèn)通知書。報(bào)告單位以核認(rèn)通知書為據(jù)，準(zhǔn)備協(xié)助行政主管部門召集首次業(yè)主會(huì)議。對(duì)已符合首次業(yè)主會(huì)議召開條件但負(fù)有報(bào)告義務(wù)的單位無正當(dāng)理由逾期不報(bào)告的，應(yīng)視為侵犯業(yè)主自治權(quán)益的不作為，依法予以警告、罰款，并責(zé)令其呈報(bào)。(2)業(yè)主集體自治意愿表達(dá)核準(zhǔn)制，是指特定區(qū)域內(nèi)復(fù)有物業(yè)的全體業(yè)主中擁有過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主群體，在首次業(yè)主會(huì)議召開條件已經(jīng)具備的前提下，自發(fā)或經(jīng)行政指導(dǎo)聯(lián)名向有管轄權(quán)的物業(yè)管理行政主管部門提出組建業(yè)主自治管理組織申請(qǐng)，行政主管部門依法對(duì)業(yè)主自治管理申請(qǐng)予以核審，并向申請(qǐng)者公告核準(zhǔn)通知書。(3)行政主導(dǎo)召集制，是指物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在簽發(fā)業(yè)主自治管理申請(qǐng)核準(zhǔn)通知書之日起或者簽發(fā)首次業(yè)主會(huì)議召開條件達(dá)標(biāo)報(bào)告核認(rèn)通知書之日起六個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)召集第一次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)委會(huì)，其他有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助召集第一次業(yè)主會(huì)議。特定區(qū)域物業(yè)的業(yè)主戶數(shù)達(dá)到一定規(guī)模和確有實(shí)行業(yè)主團(tuán)體自治管理必要，是首次業(yè)主會(huì)議召開條件中的兩個(gè)關(guān)鍵要件。對(duì)沒有實(shí)行業(yè)主團(tuán)體自治管理必要的小規(guī)模復(fù)有物業(yè)，其物業(yè)管理方式可適用一般共有人共同議事和普通民事委托代管方式，無需設(shè)立業(yè)主會(huì)議這一社會(huì)化業(yè)主團(tuán)體自治管理組織機(jī)構(gòu)。關(guān)于業(yè)主戶數(shù)的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)量化難度很大，因此各地方物業(yè)管理法規(guī)普遍采用曲折表現(xiàn)方法，即以物業(yè)出售建筑面積、入住率或房屋出售率、物業(yè)銷售時(shí)間來反映對(duì)業(yè)主戶數(shù)規(guī)模的要求。例如，上海規(guī)定：公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上，新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上，住宅出售已滿兩年；深圳規(guī)定：住宅區(qū)已入住率達(dá)到百分之五十以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿兩年的。為直接顯示業(yè)主戶數(shù)規(guī)模這一要件，建議在《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法中規(guī)定：“特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)總建筑面積中已有百分之五十以上分別為不低于30戶數(shù)量的業(yè)主所有，且有實(shí)行業(yè)主自治管理體制必要的，應(yīng)當(dāng)依本條例規(guī)定召集第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。選舉產(chǎn)生 業(yè)委會(huì)和訂立自治管理規(guī)約。”
