近幾年，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)頻頻退出物業(yè)項(xiàng)目、從業(yè)主委員會(huì)維權(quán)的種種結(jié)果、從知名業(yè)主委員會(huì)主任北野的辭職等眾多案例，我們不難看出：業(yè)主委員會(huì)（以下簡稱業(yè)委會(huì)）在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)揮著越來越重要的作用。依法規(guī)范業(yè)委會(huì)的成立、充分引導(dǎo)并有效監(jiān)督業(yè)委會(huì)履行職責(zé)，同時(shí)依法維護(hù)業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益，對(duì)營造和諧穩(wěn)定的物業(yè)管理環(huán)境有著重要意義。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱區(qū)分所有權(quán)解釋）、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱物業(yè)服務(wù)解釋）也將業(yè)主委員會(huì)擺到了重要位置，在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了業(yè)委會(huì)的作用，并對(duì)業(yè)委會(huì)的違規(guī)決定細(xì)化了救濟(jì)措施。筆者結(jié)合最高院的兩部司法解釋，就業(yè)委會(huì)的選舉、業(yè)委會(huì)的運(yùn)作、業(yè)委會(huì)的權(quán)利義務(wù)、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系等4個(gè)方面淺談幾點(diǎn)想法。
業(yè)主委員會(huì)選舉要依法計(jì)算投票權(quán)
業(yè)委會(huì)成立難的情況普遍存在。《物權(quán)法》、“區(qū)分所有權(quán)解釋”從法律的角度解決了成立業(yè)委會(huì)最為根本也最易引發(fā)矛盾的問題，即物業(yè)管理區(qū)域總投票權(quán)及業(yè)主的投票權(quán)如何確定的問題，因?yàn)橥镀睓?quán)的確定與業(yè)委會(huì)的成立有著最直接的關(guān)系。
以往各地計(jì)算投票權(quán)的方式均有差異。筆者所在的城市自2003年便開始采用建筑面積計(jì)算投票權(quán)。但在幾年的操作實(shí)踐中，遭遇很多矛盾。主要由于部分建設(shè)單位擁有的專有部分建筑面積比較大，在投票選舉業(yè)委會(huì)成員時(shí)，往往能“一票否決”。因此，在業(yè)委會(huì)未選舉前，業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等主體之間便會(huì)為投票權(quán)如何確認(rèn)而產(chǎn)生眾多矛盾糾紛，其中不乏投訴和上訪的案例。《物權(quán)法》和“區(qū)分所有權(quán)解釋”在最大程度上緩和了上述矛盾，明確投票權(quán)必須由專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)共同計(jì)算，并明確了具體的計(jì)算方法。不僅有效兼顧了各種類型物業(yè)業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也對(duì)他們的權(quán)利進(jìn)行了等同的限制。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)籌備組在籌備成立業(yè)委會(huì)時(shí)，要最廣泛地團(tuán)結(jié)各種物業(yè)類型的業(yè)主，嚴(yán)格依法計(jì)算投票權(quán)，從根本上規(guī)范業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生，減少因成立業(yè)委會(huì)而引發(fā)的各項(xiàng)矛盾糾紛，從而順利地完成業(yè)委會(huì)的選舉。
業(yè)主委員會(huì)要依法運(yùn)作，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益
業(yè)委會(huì)成立后，其運(yùn)作是否規(guī)范、是否依法保障業(yè)主的知情權(quán)、是否切實(shí)保障業(yè)主的合法權(quán)益，這關(guān)乎業(yè)委會(huì)能否長期得到業(yè)主的支持，也關(guān)乎業(yè)委會(huì)的自我保護(hù)。
（一）保障業(yè)主知情權(quán)。業(yè)委會(huì)成立后，要將業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的決定、會(huì)議記錄等資料存檔，并向業(yè)主公開相關(guān)物業(yè)管理情況，業(yè)主也可隨時(shí)查詢應(yīng)當(dāng)公開的情況和資料。“區(qū)分所有權(quán)解釋”對(duì)應(yīng)當(dāng)公開的資料和情況作了羅列。該規(guī)定有利于業(yè)主及時(shí)監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作，也能使業(yè)主更好地理解和支持業(yè)委會(huì)的工作。
（二）依約監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)。業(yè)委會(huì)要依法依約監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好管理服務(wù)工作，并定期收集業(yè)主的意見和建議，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反饋，通過溝通、協(xié)商解決存在的誤解或者矛盾糾紛。
（三）依法決定，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。“區(qū)分所有權(quán)解釋”在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了對(duì)業(yè)委會(huì)作出的違反法律法規(guī)，侵害業(yè)主的合法權(quán)益的決定的救濟(jì)措施。
業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)
《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》均對(duì)業(yè)委會(huì)享有的權(quán)利和履行的義務(wù)作了明確，有效地規(guī)范了業(yè)委會(huì)的運(yùn)作。在此基礎(chǔ)上，兩部司法解釋進(jìn)一步明確了業(yè)委會(huì)的訴訟主體資格，在賦予業(yè)委會(huì)更多權(quán)利的同時(shí)，也對(duì)業(yè)委會(huì)所要承擔(dān)的義務(wù)作了進(jìn)一步的明確。
業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)充分行使其權(quán)利。比如行使與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同權(quán)；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督權(quán)；要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改權(quán)；依法召開業(yè)主大會(huì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)等等。
業(yè)委會(huì)同時(shí)也必須履行相應(yīng)的義務(wù)，諸如：根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定來履行職責(zé)；配合并監(jiān)督維修基金的收繳和使用；協(xié)助處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違規(guī)行為等等。切實(shí)履行義務(wù)有利于避免業(yè)委會(huì)不作為或者濫用職權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)如何正確處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系
2003年至2007年間，筆者所在的城市，由于業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系惡化，而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量每年都在攀升。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)委會(huì)便通過“新聘”物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的方式來彌補(bǔ)管理“真空”。由于項(xiàng)目物業(yè)管理資料和設(shè)施設(shè)備交接不完善、新的管理單位需要一定的時(shí)間熟悉物業(yè)項(xiàng)目或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不推出項(xiàng)目等情況，往往導(dǎo)致物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)環(huán)境在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)不穩(wěn)定，進(jìn)而影響了業(yè)主的生活。業(yè)委會(huì)如何正確處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，是一門重要課題。
依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
“物業(yè)服務(wù)解釋”規(guī)定，業(yè)委會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即業(yè)委會(huì)須通過組織召開業(yè)主大會(huì)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一般說來有兩種情況：一種情況是物業(yè)項(xiàng)目暫時(shí)未實(shí)施物業(yè)管理，如果大部分業(yè)主要求實(shí)施物業(yè)管理，業(yè)委會(huì)應(yīng)組織召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二種情況是物業(yè)項(xiàng)目有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管，但服務(wù)期限未滿或者已滿，業(yè)主大會(huì)要求選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善處理好與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，并對(duì)擬選聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面考察，多方比較。
無論哪種情況，業(yè)委會(huì)均不能擅自選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不但得不到法律的保障，還須承擔(dān)對(duì)原、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任，更重要的是，業(yè)委會(huì)將失去“民心”。
做好業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的“橋梁”
業(yè)委會(huì)應(yīng)在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間起到傳遞信息，溝通協(xié)調(diào)的作用。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作有不符合合同約定的行為時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)從全體業(yè)主的利益出發(fā)，進(jìn)行查證，如情況屬實(shí)，則要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正；當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作有質(zhì)疑和不解時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)出面向業(yè)主進(jìn)行解釋和宣傳；當(dāng)發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違規(guī)行為時(shí)，業(yè)委會(huì)要深入了解業(yè)主的實(shí)際情況，分析違規(guī)現(xiàn)象的原因及結(jié)果，有針對(duì)性地做好協(xié)調(diào)處理工作。同時(shí)，業(yè)委會(huì)也應(yīng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等欠費(fèi)，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好管理服務(wù)工作。
