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前期物業管理中物業管理企業的法律地位前期物業管理是指新建住宅區物業產權人委員會成立之前，由開發建設單位自行或者委托物業管理企業對新建住宅區實施的前期物業管理活動。由于前期物業管理過程中，物業管理企業大都是開發建設單位委托或選聘的，物業管理企業民業主之間沒有簽訂物業管理合同。同時，前期物業管理過程中業主對物業剛開始使用，物業管理的工作任務相對較多，業主與物業管理企業之間較容易產生糾紛。物業管理糾紛產生后，業主最常采取的措施就是拒付物業管理費。物業管理企業因此受到損失也常見。物業管理關系是因物業管理合同而產生的法律關系，前期物業管理也不例外。實踐中，物業管理企業都以書面形式明確物業管理項目、內容、物業管理費計算標準和期限，從而明確物業管理企業的權利和義務。目前，因物業管理企業與不同的主體簽訂前期物業管理合同，從而使合同的形式多種多樣。無論何種形式的合同，物業管理企業的主要合同權利就是收取物業管理費。本文結合不同形式的前期物業管理合同，分析物業管理企業在合同中的法律地位，討論物業管理企業用法律手段追討物業管理費的方式或手段，以維護物業管理企業的合法權益。一、物業管理企業與開發單位簽訂前期物業管理合同通常參與實施前期物業管理的物業管理企業都是開發單位設立的或是與開發單位關系密切的物業管理公司。這種形式的物業管理合同比較容易訂立，因物業管理費發生糾紛時，合同內容也容易補救。這種形式合同中，物業管理費的承擔應當特別明確。開發單位未出售或其自己使用的物業，物業管理費由開發單位承擔，一般沒有異議。當開發單位不按合同約定的標準支付物業管理費時，物業管理企業可依據合同向開發單位追索。實踐中很少發生物業管理企業起訴開發單位要求償付物業管理費的現象，是因為物業管理企業放棄了合同權利，自己承擔了這部分損失。對已出售并交付使用的物業，物業管理費的承擔，我國各地的相關法規規定不盡相同。有的地區相關法規規定，前期物業管理費用全部由開發單位承擔。其主要理由是業主不是前期物業管理合同的當事人，該合同對業主沒有約束力，同時，由于業主未參與該合同的制定，容易發生開發單位與物業管理企業合謀侵害業主權益。有的地區相關法規規定，已交付使用的物業，其物業管理費由業主按政府主管部門核準的收費標準繳納。我市的相關法規規定和實踐都是如此。這種情況下，物業管理與業主之間沒有物業管理合同關系，如果業主拖欠物業管理費，物業管理企業直接起訴業主要求償付物業管理費，缺乏依據，法院也不受理物業管理企業的起訴。另一方面，物業管理企業實際履行了物業管理義務，又應當得到報酬。物業管理企業可以依據與開發單位之間的物業管理合同，要求開發單位支付物業管理費，但因其與開發單位之間的隸屬關系，又不愿起訴開發單位。由于開發單位在出售房屋時，一般都與業主簽訂了物業管理合同，開發單位依據合同關系，物業管理企業作為實際履行了物業管理義務的應受償方，由開發單位和物業管理企業作為共同原告起訴業主要求償付物業管理費。這應當是可行的方式和手段。二、物業管理企業與受業主委托的開發單位簽訂前期物業管理合同由于開發單位不具備實施物業管理的條件和能力，又要保證其開發建設的物業達到預期的物業管理標準，以樹立企業形象，開發單位通常在出售房屋時與購房者簽訂前期物業管理合同，約定由開發單位實施物業管理，且業主同意開發單位可將其物業管理行為轉委托物業管理企業實施。開發單位憑業主的此項同意，與物業管理企業簽訂前期物業管理合同。在這種情況下，物業管理企業與業主就物業管理費發生糾紛時，如何追償，就需要作進一步分析。業主作為委托人將物業管理行為委托給開發單位實施，開發單位接受業主的委托后，經業主同意，將該物業管理行為轉委托給物業管理企業實施。業主、開發單位和物業管理企業三方形成了轉委托合同關系，業主和物業管理企業之間就委托的履行物業管理行為直接產生權利義務關系。物業管理企業在完成物業管理任務后，有權直接向業主要求支付物業管理費。由于開發單位是物業管理企業的委托人，雙方又是一個相對獨立的委托合同關系，物業管理公司又有權依據雙方的物業管理合同向開發單位要求支付物業管理費。同時，由于在這一轉委托關系中，業主和開發單位都可以向物業管理企業對物業管理工作提出各項要求，而物業管理企業對兩者提出的要求都有義務履行。因此，業主和開發單位對物業管理企業應得的物業管理費應承擔連帶責任。總之，在這種情況下，物業管理公司可任意選擇向業主或開發單位追償物業管理費，也可以要求兩者承擔連帶清償責任。實踐中，當發生物業管理費糾紛時，對是否同意開發單位將物業管理工作轉委托給某一特定的物業管理企業，業主一般持否定態度。為了達到拒付物業管理費的目的，業主總是堅持其雖然同意開發單位的選聘物業管理企業，但對開發單位最終選任的某物業管理企業卻未同意。因此不同意向物業管理企業支付管理費。如果該業主過去曾向物業管理企業支付了物業管理費，可以視為該業主以默示的方式表示同意開發單位的轉委托行為，但這種情況下，一般該業主自始就未向物業管理企業支付過管理費。最近我市就發生過這樣的案例，當物業管理企業向法院起訴要求業主償付物業管理費時，法院認為該業主與物業管理企業之間沒有轉委托關系，而建議物業管理企業撤訴，另案起訴開發單位。因此，建議在這種情況下，物業管理公司因追償物業管理費起訴時，將業主和開發單位列為共同被告，并要求物業管理的最終受益者——業主支付物業管理費。三、物業管理企業與業主簽訂前期物業管理合同當開發單位在售房或交付房屋前已經確定了物業管理企業時，開發單位在售房或交付房屋時就要求購房者直接與物業管理企業簽訂前期物業管理合同。這種情況下，雖然該物業管理企業是開發單位單方選定的，購房者完全是被動地接受并同物業管理企業簽訂前期物業管理合同，只要購房者不是被脅迫而簽訂該合同，或者只要購房者沒有證據證明是被脅迫的，該合同應當是有效的。物業管理企業依據該合同向業主追償物業管理費就比較簡單方便了。