李文投訴反被逐事件引發(fā)物業(yè)糾紛新話題
近來，李敖之女李文的官司值得關注。由于討厭鄰居某歌星家的三只大狼狗多次向物業(yè)公司投訴，最后卻被物業(yè)公司以“影響鄰居生活和居住環(huán)境，激起業(yè)主憤怒”的理由中止租約下了逐客令。李文不服而委托律師打官司。
鄰居間的糾紛在所難免，這種糾紛不是物業(yè)服務合同解決得了的，而是要靠業(yè)主之間規(guī)范解決。為此，市小區(qū)辦有關負責人接受記者專訪就我市相關示范文本和百姓關心的一些問題做出闡釋。
■為什么要制定兩類公約？
制定《業(yè)主公約》和《業(yè)主臨時公約》的目的在于明確業(yè)主在物業(yè)使用、維護、管理過程中的行為規(guī)則。公約要求全體業(yè)主共同遵守，具有法律效力，是全體業(yè)主自我約束的主要文件。
■“業(yè)主公約”和“臨時公約”的區(qū)別？
《業(yè)主公約》和《業(yè)主臨時公約》有一同三不同。一、簽訂時間不同，《臨時公約》是買房人在簽購房合同時簽的文件，在簽訂《商品房買賣合同》的同時，還約定物業(yè)管理服務價格、服務內(nèi)容和質(zhì)量，也就是說在房屋買賣時就通過簽訂公約和買賣合同，明確了入住后物業(yè)管理的有關事項；《業(yè)主公約》則是在召開業(yè)主大會后簽訂；二、制定方不同，《業(yè)主公約》是業(yè)主大會制定的，《臨時公約》是開發(fā)商制定的。三、適用階段不同，《業(yè)主公約》適用于業(yè)主大會后，有三分之二以上的人通過就可以了，《臨時公約》適用于業(yè)主大會前。兩個《公約》的內(nèi)容基本相同，都是物業(yè)使用管理的義務，業(yè)主的共同利益權(quán)利以及違反公約要承擔的責任。
■《公約》包含哪些內(nèi)容？
《公約》是對全體業(yè)主的約束，違反公約要承擔相應的義務。新的商品房買賣合同示范文本主要增加了確保買房人仔細閱讀業(yè)主臨時公約等約定，因而具有法律效力。而簽訂《公約》的目的就是為了避免糾紛。
公約的主要內(nèi)容包括物業(yè)的使用、維護和管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等。
受小區(qū)差異性決定，《公約》要根據(jù)具體物業(yè)來制定。但總的來說它包含物業(yè)使用和維修、物業(yè)費用繳納、違約責任和違約糾紛的解決等方面內(nèi)容。
另外還具體規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利與義務。養(yǎng)寵物的規(guī)定，應遵守《北京市養(yǎng)犬管理規(guī)定》及有關法律法規(guī)的規(guī)定等。
■開發(fā)商訂立有利于自己的《臨時公約》怎么辦？
由于《臨時公約》是開發(fā)商單獨制定的，有可能添加有利于自己的條款。但《臨時公約》明確一條：《臨時公約》不得侵害業(yè)主的合法利益，否則視為無效。
■小區(qū)出車禍怎么辦？
現(xiàn)在公約示范文本規(guī)定，機動車在住宅區(qū)內(nèi)行駛時速應低于5公里，違反公約造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應負賠償責任。受害人可以根據(jù)公約上訴要求賠償。
■鄰居家養(yǎng)大狗怎么辦？
關于養(yǎng)狗問題，《公約》這樣規(guī)定，業(yè)主應遵守《北京市養(yǎng)犬管理規(guī)定》及有關法律法規(guī)的規(guī)定，即時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應當避開乘梯的高峰時間。如果小區(qū)2/3的業(yè)主反對養(yǎng)狗或反對養(yǎng)大狗，可以通過召開業(yè)主大會將規(guī)定補充到《業(yè)主公約》中。
■鄰居打麻將噪聲大怎么辦？
鄰居甲通宵打麻將，吵得鄰居乙無法入睡轉(zhuǎn)而向物業(yè)投訴。物業(yè)勸說鄰居甲放低音量，但鄰居甲認為是鄰居乙患有神經(jīng)衰弱，而且愛多事，并非甲方過錯。《公約》范本沒有具體規(guī)定。但業(yè)主大會可以參照有關國家文件，制定適應小區(qū)的噪聲條款。如晚10：00-早6：00不應聽到大于40分貝的噪聲。
■李文被逐事件該如何解決？
負責人認為，李文事件關鍵在于小區(qū)《業(yè)主公約》是如何規(guī)定的。如果《公約》沒有不準養(yǎng)大狗、不準養(yǎng)雞、不準吊嗓子等規(guī)定，那么李文的申訴缺乏法律依據(jù)。另一方面，《公約》針對的是業(yè)主，對于出租人的規(guī)定是這樣的：業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時，應當要求新業(yè)主和承租人承諾遵守公約。李文本身是租戶，她可以委托房東維護自己的權(quán)益。而據(jù)了解，下逐客令的物業(yè)公司就是李文的房東。
