典型案例
林先生在同一小區(qū)購(gòu)買了三套房屋、五個(gè)車位，其中，有些車位因平時(shí)不常停車，經(jīng)常被他人占用。２００３年２月２４日晚，林先生的９５號(hào)車位又被他人占用，一氣之下，林先生就將自己的車停在該車前面的走道上。次日上午，占了林先生車位的業(yè)主因車無(wú)法開出，就叫了８?jìng)€(gè)人進(jìn)入車庫(kù)設(shè)法把車開走。后來(lái)，物業(yè)公司要求林先生支付物業(yè)管理費(fèi)、車位停車費(fèi)時(shí)，林先生以車位被占用為由拒付任何費(fèi)用，物業(yè)公司遂將林先生告上法庭，要求支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。
律師評(píng)析
物業(yè)管理，是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展的日常維護(hù)、修繕、整治。物業(yè)管理公司對(duì)上述設(shè)施進(jìn)行日常的維護(hù)、修理服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用即物業(yè)管理費(fèi)。陜西泓瑞律師事務(wù)所王阿麗律師分析，現(xiàn)在物業(yè)管理訴訟的一大新特點(diǎn)，即原告多為物業(yè)管理企業(yè)，被告多為業(yè)主。在這些訴訟當(dāng)中，業(yè)主拖欠費(fèi)用的原因有很多，許多業(yè)主對(duì)自己擁有的權(quán)力及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任不明確，有的業(yè)主將自己與開發(fā)商之間的矛盾和與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾混為一談，也有的業(yè)主將對(duì)房子質(zhì)量問(wèn)題或購(gòu)房中產(chǎn)生的其他怨氣也發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。在問(wèn)題得不到解決時(shí)，常常采用不繳物業(yè)費(fèi)的消極方式來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。
王阿麗律師認(rèn)為，在本案中，物業(yè)公司接受開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)的委托，實(shí)施對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理；林先生作為業(yè)主，接受了物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)，雙方之間就自然形成了服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。雖然物業(yè)管理公司在車庫(kù)管理中，有因管理不嚴(yán)而發(fā)生其他業(yè)主車輛占用林先生車位之事，但作為業(yè)主，林先生應(yīng)該采取合法合理的方式來(lái)解決問(wèn)題，而不應(yīng)以車位被人占用為由，拒付物業(yè)管理費(fèi)、車位管理費(fèi)。
防范之道
按時(shí)繳納小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。只有在物業(yè)公司完全沒(méi)有履行物業(yè)管理合同約定的義務(wù)時(shí)，業(yè)主才可以拒繳全部物業(yè)管理費(fèi)。以物業(yè)公司某項(xiàng)工作存在不足而拒繳全部物業(yè)管理費(fèi)是不正確的。必須注意的是，業(yè)主主張對(duì)服務(wù)不足的部分拒繳物業(yè)管理費(fèi)，必須向法庭提供充分有力的證據(jù)，證明自己的主張，否則仍要承擔(dān)敗訴的法律后果。因此，業(yè)主在居住時(shí)與物業(yè)公司發(fā)生一些爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，如果發(fā)生了損失可以要求責(zé)任方賠償損失，不要隨意地以拒付物業(yè)管理費(fèi)作為解決問(wèn)題的手段。
相關(guān)鏈接
根據(jù)一些物業(yè)公司管理人員介紹，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由五花八門，記者現(xiàn)摘錄其中有趣的五條，與大家共勉。
理由一：因?yàn)闃巧蟽煽谧咏?jīng)常打架所以不繳物業(yè)費(fèi)。
理由二：因?yàn)樾^(qū)路燈不夠亮所以不繳物業(yè)費(fèi)。
理由三：因?yàn)闃巧闲“坠贰八Ａ髅ァ彼圆焕U物業(yè)費(fèi)。
理由四：因?yàn)楸０膊粠浰圆焕U物業(yè)費(fèi)。
理由五：因?yàn)槟銈兛傁蛭掖咭飿I(yè)費(fèi)所以不繳物業(yè)費(fèi)。
