麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、好又多……在東方時(shí)代廣場(chǎng)樓宇外墻上懸掛著多家世界著名企業(yè)的廣告。據(jù)業(yè)主們說，別小看了這一塊墻，它一年廣告收入至少上百萬元，但過去幾年，這些錢全被開發(fā)商收走了。
為了拿回本該屬于業(yè)主的權(quán)益，東方時(shí)代廣場(chǎng)73位業(yè)主和開發(fā)商打起了廈門第一起 “外墻使用權(quán)”官司。此案歷時(shí)一年多，近日，廈門中院作出終審判決。雖然《商品房買賣合同》中約定的外墻使用權(quán)歸開發(fā)商所有，但廈門中院終審判決認(rèn)定這一格式條款無效，責(zé)令開發(fā)商將外墻使用權(quán)歸還全體業(yè)主。
雙方爭(zhēng)奪一塊墻年收入百萬
東方時(shí)代廣場(chǎng)地處廈門市中央商務(wù)區(qū)中心區(qū)，位于廈禾路和湖濱西路交會(huì)處，周圍都是中高級(jí)寫字樓和中高端住宅區(qū)，所處地段可謂“寸土寸金”。業(yè)內(nèi)人士分析，保守估算，該小區(qū)樓房外墻的廣告位一年的收益至少一百萬元。但過去幾年，都是開發(fā)商將商品房外墻面廣告位的收益收入囊中，因此，業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商搶了他們的“蛋糕”，他們要求拿回自己的“蛋糕”。但是，開發(fā)商堅(jiān)持“按合同辦事”，不讓出一分收入。2007年的6月份，東方時(shí)代廣場(chǎng)73戶業(yè)主狀告開發(fā)商，要奪回小區(qū)外墻使用權(quán)。
業(yè)主施先生于2003年7月向廈門富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了東方時(shí)代廣場(chǎng)的一套商品房，在《商品房買賣合同》的第十七條第一、二款寫明，“商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)歸出賣人所有”。但施先生和其他業(yè)主認(rèn)為這是“霸王條款”，按照相關(guān)法律規(guī)定，外墻面使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)外墻使用權(quán)歸誰？
業(yè)主方認(rèn)為，商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主，而開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》以格式條款的形式，剝奪了原本屬于業(yè)主的權(quán)利。此外，根據(jù)2003年施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，開發(fā)商也無權(quán)在自己與單個(gè)業(yè)主簽訂的合同中，擅自剝奪原本屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的權(quán)利。
業(yè)主們說，根據(jù)合同法第四十條 “提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同中的格式條款無效。
開發(fā)商則答辯說，業(yè)主們的合同是在2003年1月至6月間簽訂的，當(dāng)時(shí)對(duì)于屋面和外墻面使用權(quán)這兩項(xiàng)權(quán)屬的界定，國家的相關(guān)法律法規(guī)仍是空白，這是買賣雙方遵循“契約自由原則”商定。因此，該條款顯然不是格式條款，而屬于協(xié)商條款。而國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》是從2003年9月1日開始實(shí)施的。按“法不溯及既往”的原則，這些法律法規(guī)并不適用于本案。
終審判決權(quán)益屬于全體業(yè)主
最初，一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》為有效合同，駁回了施先生等業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。業(yè)主們不服，又向廈門市中級(jí)人民法院提起上訴。
近日，市中級(jí)人民法院作出終審判決，認(rèn)定施先生與富春東方公司簽訂的 《商品房買賣合同》中第十七條第一、二款為無效條款，涉及的房屋屋面及外墻面使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。也就是說，這塊年收入超百萬元的外墻今后開始要交給業(yè)主們經(jīng)營管理。
對(duì)于許多業(yè)主來說，這一判決是他們期盼六年的結(jié)果。 廈門大學(xué)法學(xué)院副教授黃健雄評(píng)價(jià)說，這是廈門市第一起業(yè)主通過訴訟爭(zhēng)取外墻使用權(quán)并且勝訴的案件，顯示出業(yè)主維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)。這應(yīng)該歸功于去年開始實(shí)施的《物權(quán)法》對(duì)于城市商品房的建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定。
勝訴之后一年上百萬怎么花？
2007年，東方時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)就與物業(yè)公司協(xié)商，將電梯、走廊以及地下停車位的收益收歸全體業(yè)主所有。這次外墻使用權(quán)勝訴后，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人表示，將按照公開合理的原則，對(duì)包括外墻在內(nèi)的業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營和管理，所得收益也將全部歸業(yè)主。
外墻使用權(quán)的收入要怎么花？東方時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)主委會(huì)主任施福添說，業(yè)委會(huì)已經(jīng)在慎重考慮這個(gè)問題，他們打算一部分用于業(yè)主的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，更好地溝通業(yè)主之間的關(guān)系；一部分在小區(qū)建立一套獎(jiǎng)勵(lì)的機(jī)制，據(jù)實(shí)際所得，按照小區(qū)平方數(shù)的份額，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行分紅，讓家家戶戶都受益；第三部分，就是用于補(bǔ)充公共維修金，減少業(yè)主的繳費(fèi)負(fù)擔(dān)。
不過，法律專家也指出，外墻使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，具體經(jīng)營管理由業(yè)主委員會(huì)
