物業(yè)管理費(fèi)的含義根據(jù)國家計委、建設(shè)部1996年頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第二條第二款的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理單位受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
律師丁先生認(rèn)為，隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理費(fèi)不僅涵蓋城市住宅小區(qū)，還包括了所有實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)，比如大廈、工業(yè)區(qū)等。總體而言物管費(fèi)可以分為公共性服務(wù)費(fèi)、公共性代辦費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)三類，人們通常所說的物管費(fèi)一般是指公共性服務(wù)費(fèi)。業(yè)使用人提供的服務(wù)。它包括一對物業(yè)本身、二對物業(yè)使用人提供的服務(wù)，其中以第一點(diǎn)為根本點(diǎn)，延長物業(yè)的使用壽命是物業(yè)管理賴以生存的基礎(chǔ)條件及最終目的。 小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)際收費(fèi)前，必須由物業(yè)管理單位向分管物價局報送申請報告，填寫《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申請表》。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)批準(zhǔn)后，物業(yè)管理單位應(yīng)辦理《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》，并按規(guī)定設(shè)置《廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)價牌》，實(shí)行明碼標(biāo)價，接受業(yè)(用)戶監(jiān)督。
據(jù)方圓某物業(yè)管理公司丁某介紹，他們是在向業(yè)主發(fā)收樓通知書時把應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用告之業(yè)主，讓業(yè)主事先明白，心中有數(shù);管理費(fèi)收取方案報物價局批準(zhǔn)后，賣樓時向業(yè)主公開，于是業(yè)主也積極配合繳交費(fèi)用，定時到銀行存款劃賬。他們的物業(yè)管理費(fèi)為：低層沒電梯0.6元/平方米·月，高層有電梯1.5元/平方米·月。
據(jù)丁律師介紹，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價是指由政府主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營或制定價格;市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。
根據(jù)《條例》第二十九條規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)用的確定有兩種途徑，一是物業(yè)已交付使用，業(yè)主尚未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理公司在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)提出物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報物價部門核定;二是物業(yè)已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價約定或由雙方協(xié)商確定。
李某介紹，物業(yè)管理費(fèi)的收繳是以物業(yè)竣工投入使用而且物業(yè)公司又對該物業(yè)提供了服務(wù)開始計算的，通常的做法是發(fā)展商將竣工的物業(yè)與業(yè)主約定從物業(yè)公司交付給業(yè)主之日起第二天開始計算。
消費(fèi)者購房交物業(yè)管理費(fèi)前一定要將物業(yè)管理費(fèi)的含義和繳費(fèi)前提有明白清楚的了解，同時還要知道，有些費(fèi)用你可以不交。
下列費(fèi)用可以不交
一、根據(jù)市物價局1999年7月23日公布的《關(guān)于明確我市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)問題的通知》，物業(yè)管理公司不得向居民收取下列費(fèi)用：1、供水、供電一戶一表(含抄表裝置)設(shè)備;2、信報箱，通郵特需服務(wù)費(fèi)(通郵費(fèi));3、電話管線費(fèi);4、裝修管理費(fèi)。
二、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“來往綜合驗(yàn)收合格的物業(yè)，建設(shè)單位……應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。”綜合驗(yàn)收問題自此開始，紛紛揚(yáng)揚(yáng)，甚至互有分歧矛盾之處。丁先生等專家認(rèn)為，物業(yè)在1998年10月1日前竣工交付使用的，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由業(yè)主、使用人繳交;在該日之后竣工交付使用，但未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的，其發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。丁律師也談到，廣州市近年開發(fā)建設(shè)的上千個物業(yè)小區(qū)，通過綜合驗(yàn)收的只有一百多個，這也是個現(xiàn)實(shí)問題。
三、公用面積不再攤?cè)胧褂妹娣e的規(guī)定，也會于元旦后影響管理費(fèi)的計算基數(shù)。各方對此都在關(guān)注。發(fā)展商、物業(yè)公司也贊同的一個說法是，到時他們必須重新計算確定每平方米每月單價并報物價部門核定批準(zhǔn)，否則，部分業(yè)主可以按相關(guān)規(guī)定拒繳公用面積的物業(yè)管理費(fèi)。
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