物業(yè)管理費(fèi)成本構(gòu)成
一、成本構(gòu)成：
物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成包括物化成本、活勞動(dòng)成本、管理者酬金、固定稅費(fèi)和特殊權(quán)重五個(gè)部分。特殊權(quán)重部分主要包括對(duì)物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級(jí)權(quán)重，活勞動(dòng)成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級(jí)權(quán)重和對(duì)商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權(quán)重。其權(quán)重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。另外四項(xiàng)成本內(nèi)容部分具體由以下項(xiàng)目構(gòu)成：
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物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理?xiàng)l例
如何避免物業(yè)糾紛
1、人工費(fèi)：包括全部管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、服裝費(fèi)、加班費(fèi)及住房租金等項(xiàng)目。
2、辦公費(fèi)：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護(hù)及籌備費(fèi)，低值易耗辦公用品費(fèi)用以及節(jié)日裝飾費(fèi)、交通、通訊、損耗費(fèi)，辦公用房租金、管理費(fèi)用、辦公用水費(fèi)、電費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)或單項(xiàng)對(duì)外承包等項(xiàng)目。
3、公共設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)：包括大廈所有附設(shè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機(jī)動(dòng)費(fèi)等項(xiàng)目。
4、清潔、綠化、保安費(fèi)：包括工具、材料、清運(yùn)或單項(xiàng)對(duì)外承包等項(xiàng)目。
5、不可預(yù)見費(fèi)：對(duì)以上1～4項(xiàng)內(nèi)容設(shè)置一定比例的不可預(yù)見費(fèi)用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費(fèi)用不足的情況。
6、保險(xiǎn)費(fèi)：包括房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)等項(xiàng)目。
7、維修基金：包括房屋本體及所有附屬設(shè)備、設(shè)施的更新改造所需的儲(chǔ)備金和大、中修理基金。
8、公共用水、電費(fèi)：包括所有公共設(shè)備、公共設(shè)施的運(yùn)作和變、線、管損耗的水、電費(fèi)。
9、企業(yè)管理費(fèi)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算用于管理處上級(jí)管理公司的管理成本費(fèi)用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級(jí)確定不同比例，對(duì)管理公司直接履行管理處職責(zé)的，對(duì)其上級(jí)開發(fā)公司或總公司不應(yīng)計(jì)算此項(xiàng)目。
10、稅前利潤：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算合法利潤，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。
11、稅收：關(guān)于稅種和收稅內(nèi)容，一般應(yīng)遵照稅法通過政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。
12、部分特殊性服務(wù)和設(shè)備，其費(fèi)用可單獨(dú)核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨(dú)核算，單獨(dú)訂立標(biāo)準(zhǔn)，按使用季節(jié)或分?jǐn)偝善骄蛋丛掠?jì)收。另外，還有些屬于有償服務(wù)范圍的，應(yīng)另行訂立標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)計(jì)收。
二、核算要點(diǎn)：
1、確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)：
前面已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行必要的增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：一是要求盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí);二是盡量全面，不要漏項(xiàng)，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲(chǔ)備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目;在消耗材料測算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強(qiáng)的項(xiàng)目;三是測算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估值，對(duì)于有些無法或不好確定明確的數(shù)據(jù)，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時(shí)，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面、布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始數(shù)據(jù)：
管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要，在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要首先收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值，設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料;在測算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價(jià);三是其它關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)為測算基礎(chǔ)。
