隨著房價的不斷攀升，如何抑制高房價已經成為一個重大的民生問題。其中，開征物業稅被認為是抑制高房價的一副良藥。開征物業稅的支持者認為，物業稅將增大購房者的持有成本，減少住房需求，進而達到降低房價的目的。不過，現實世界要復雜得多，物業稅究竟能否抑制高房價需要進行深入細致的分析。
第一，開征物業稅能夠降低住房需求嗎？依據購房者購買房產的目的，可以將住房需求簡單地分為真實性需求和投機性需求。真實性需求意味著需求是剛性的，變動的空間很小；而投機性需求則存在很大的變動空間。這種情況下，開征物業稅有效降低住房需求的前提是，住房需求中投機性需求占有很大一部分。那么，我國當前住房市場需求中真實性需求和投機性需求究竟有多少？這一數據尚需要有關部門進一步深入調查。如果住房需求中真實性需求很大而投機性需求很小，那么開征物業稅所起到的作用就會非常有限，開征物業稅不僅對降低高房價無益，反而會進一步加重真實需求者的住房負擔。
第二，物業稅是房價的“自動穩定器”嗎？物業稅通常為土地、房屋等不動產價值的一定比例。這意味著，物業稅高低與房產價值大小正向變動。因此，物業稅被認為是房價的“自動穩定器”。實際上，物業稅能否起到“自動穩定器”的作用取決于很多因素。我們知道，物業稅的計稅依據是不動產的價值，即以不動產價值的一定比例計算物業稅稅額。實際操作中，物業稅的計價基礎往往具有一定的滯后性。比如，今年物業稅的計價基礎可能是上一年甚至更早時間之前確定的不動產價值。考慮到房產行業本身所具有的周期性特征，由于上述滯后性的存在，當房產價格處于上升周期時，物業稅的計價基礎可能是很長時間以前的價格，這一價格會大大低于房產的當前價格，據此計征物業稅的實際稅率會遠低于其名義稅率，從而會進一步刺激房產需求；反過來，當房產價格處于下降周期時，計征物業稅所依賴的前期價格可能會大大高于房產的當前價格，據此計征物業稅的實際稅率會遠高于其名義稅率，從而會進一步抑制房產需求。此時，物業稅不僅無法自動穩定房價，反而會加劇泡沫的擴張或房產市場的衰退。因此，發揮物業稅“自動穩定器”功能的前提是要能夠對房產價值進行適時評估，使得計稅基礎盡量能夠反映房產的當前價值。考慮到我國目前資產評估機構的發展狀況，做到這一點無疑仍有很長一段路要走。
第三，高房價主要源于需求嗎？開征物業稅是通過影響住房需求來對房價產生作用的。那么，中國的高房價有多大程度上源于需求呢？一個不可否認的事實是，地方政府的土地財政是導致高房價的一個重要原因。房價是由地價、建造成本、開發利潤和相關稅費組成。即使住房需求為零，房價也不可能低于其成本，因為低于成本將意味著沒有開發商將無利可圖，市場將會崩潰。
總的來看，通過開征物業稅來抑制高房價需要政府對真實性需求和投機性需求進行有效區分，同時建立完善的房產價值評估體系。此外，還需要從供給方及其他方面入手，多管齊下。
