一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)的原因
通俗地講物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
同時(shí)物業(yè)管理又是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理行為，這種市場(chǎng)化的運(yùn)作是以有價(jià)值的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場(chǎng)中必然的要求是“誰(shuí)受益，誰(shuí)交費(fèi)”。
結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要存在以下原因：
1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋
由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時(shí)還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問(wèn)題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個(gè)人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。
2、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意
以前，由于國(guó)家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費(fèi)，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價(jià)對(duì)等也沒(méi)有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)此，部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)、價(jià)“不符”；同時(shí)，在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。
3、工程質(zhì)量存在問(wèn)題
由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題，尤其是屋面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、下水道等專有部分的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主意見更大，對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。
4、僥幸心理
毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性，服務(wù)對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。
5、業(yè)主觀念問(wèn)題
目前，業(yè)主在住房消費(fèi)觀念上還存在著不少誤區(qū)。其一，業(yè)主沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值升值的一種投資行為，也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是一種消費(fèi)行為，在繳納服務(wù)費(fèi)時(shí)總要“左盼右顧”，生怕自己“吃虧”。最好能夠找到一些服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，以此作為“拒繳”的理由。其二，不少業(yè)主對(duì)“業(yè)主公約”的概念不清楚，他們往往把業(yè)主因違規(guī)操作造成的物業(yè)管理矛盾，都?xì)w結(jié)到物業(yè)管理公司的不作為，這也是造成收費(fèi)難的一個(gè)重要因素。
6、企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題
由于物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程滯后，造成不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行模式與市場(chǎng)格格不入，加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制和自建自管的多，造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)制難以適應(yīng)市場(chǎng)化的要求。其結(jié)果造成業(yè)務(wù)人員工作積極性不高，企業(yè)綜合技能、反映能力難以適應(yīng)市場(chǎng)需求，服務(wù)質(zhì)量難以提升。這樣的企業(yè)“收繳率”就不會(huì)高。
7、自建自管，承諾未予兌現(xiàn)
截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有95%以上的物業(yè)公司是開發(fā)商衍生過(guò)來(lái)的母子公司，即自己開發(fā)，自己管理。即使有些物業(yè)公司說(shuō)是財(cái)務(wù)獨(dú)立核算、有獨(dú)立法人，但仍與開發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，致使兩種問(wèn)題不得不出現(xiàn)。首先，大多數(shù)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，將物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定得很低，以此來(lái)降低消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)的門檻；其次在銷售過(guò)程中有些開發(fā)商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會(huì)所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費(fèi)肯定永遠(yuǎn)不漲價(jià)等等。而后期大多數(shù)承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，對(duì)此，業(yè)主有時(shí)并不找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。業(yè)主說(shuō)了，你們是一家的，我就找你物業(yè)，我給你交物業(yè)費(fèi)了，你們解決不了，我就不交物業(yè)管理費(fèi)。
8、服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定及價(jià)格審批制度不較為完善
雖然在二〇〇四年十二月二十日吉林省發(fā)展和改革委員會(huì)、吉林省建設(shè)廳聯(lián)合頒布了《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》，但僅對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行了相應(yīng)等級(jí)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，商業(yè)物業(yè)、工廠物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等非住宅物業(yè)又應(yīng)遵循什么收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呢？即使是住宅物業(yè)，在座的各位有沒(méi)有碰到辦收費(fèi)許可辦不了呢？據(jù)我所知，發(fā)改委停辦了將近一年！由于物業(yè)企業(yè)沒(méi)有收費(fèi)許可，有些業(yè)主以此為理由拒交物業(yè)費(fèi)。同時(shí)因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)沒(méi)有收費(fèi)許可，更存在被媒體曝光和停止收費(fèi)的吧，那問(wèn)題出現(xiàn)在哪呢？
還有一個(gè)問(wèn)題，就是住宅電梯收費(fèi)和停車場(chǎng)收費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，在山東、浙江、北京、深圳、上海等很多城市都有了明文規(guī)定，如電梯收費(fèi)0.3元/㎡/月，地面停車場(chǎng)在50—100元/個(gè)/月；我們能不能也出臺(tái)一個(gè)呢？現(xiàn)在去辦理收費(fèi)許可，負(fù)責(zé)人會(huì)告訴你：有業(yè)主委員會(huì)嗎？有的話讓全體委員簽字，加蓋業(yè)主委員會(huì)公章；沒(méi)有的話讓全體業(yè)主簽字同意。試問(wèn)這能不讓部分業(yè)主鉆空子嗎？我沒(méi)簽字就不交！
9、維修基金使用制度尚未出臺(tái)
目前，有很多小區(qū)、大廈的各項(xiàng)目保修期已過(guò)，這就存在著許多大、中修工程的出現(xiàn)，想申請(qǐng)物業(yè)維修基金，又審批不了。由于物業(yè)企業(yè)自身缺乏資金，沒(méi)有實(shí)力更沒(méi)有能力墊付大額資金，這些大中修工程勢(shì)必就會(huì)被擱淺，有些會(huì)將會(huì)直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對(duì)大中修概念模糊，只認(rèn)為我交物業(yè)費(fèi)了，什么問(wèn)題你物業(yè)都應(yīng)該負(fù)責(zé)。你修不好就不交物業(yè)費(fèi)，同時(shí)更有可能發(fā)生聯(lián)合廣大業(yè)主全體拒交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象。
10、物業(yè)費(fèi)拖欠官司穩(wěn)贏卻難打
上海有一家物業(yè)管理公司已打了26場(chǎng)欠費(fèi)官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關(guān)物業(yè)管理的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關(guān)拖欠物業(yè)管理費(fèi)的，而這樣的官司，物業(yè)管理公司是每打必贏。因?yàn)橹灰飿I(yè)管理公司實(shí)施了物業(yè)管理，又不屬亂收費(fèi)，法院就判業(yè)主繳錢，而業(yè)主的“理由”另行解決。
