崔永亮 成都理工大學信息管理學院
一、物業服務收費不合理
1．物業服務費的計費依據不夠公平
在《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》的指導下，各地根據實際情況出臺了一些具體的物業服務收費管理辦法。雖然這些管理辦法不盡相同，但是收費依據卻基本一致，即一般都是根據業主產權證書上登記的建筑面積(包括公攤面積和套內建筑面積)宋確定。這種收費依據具有很強的可操作性，因為每個業主房屋的建筑面積是固定的，只要收費標準不變，應交納的物業服務費就固定不變。但是，這種收費依據也有明顯的弊端，那就是公平合理性考慮的不夠。因為這種計費依據只考慮了物的因素，未考慮人的因素。雖然物業面積和人口數量存在一定的正相關關系，但絕非嚴格意義上的一一對應，而且人口因素是動態變化的。
以住宅物業為例，在一個物業服務區域中，同樣面積的房子，有些業主是單身階層，有些是兩口之家，有些是群租，還有一些房子閑置未用，等等?？梢?，面積相同的房子使用者人數的差異可能非常大。但對物業服務企業來說，它提供給每個物業使用者的公共服務是無差異的，如公共區域的綠化、清潔衛生、消防安全、秩序維護以及共用部位、共用設備設施的維修養護等。這意味著同樣面積的房子，如果使用者人數多，那么享受的公共服務總量也隨之增加，但是根據現在的物業服務收費計費依據，其物業服務費卻沒有增加。顯然，這種“認房不認人”、“以房定費”的做法有失公允。
2．物業服務費的計費方式不夠科學
現行的物業服務收費采取兩種方式，即包干制和酬金制。實行包干制的，收取的物業服務費中包括物業服務成本、法定稅費和企業利潤三部分。實行酬金制的，收取的物業服務費中包括物業服務支出和企業酬金兩部分。在這些費用構成中，物業服務成本(支出)是物業服務費的主體部分，包括服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業服務區域清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用；物業服務企業的固定資產折舊及辦公費用等。在我國目前的物業服務實踐中，大部分地方對物業服務成本(支出)的各個項目沒有逐一進行明確定價，而是采取類似商品套裝的方式只提供一個物業服務費的總價。這種“只計總價不計單價”的計費方式有著明顯的弊端。
目前拒繳和拖欠物業服務費的情況比較普遍，其中一個主要原因就是部分業主認為企業提供的物業服務質量不高。我們通過調查發現，很多業主并不是對物業服務企業的服務工作全盤否定，而只是對其中的某一項服務不滿，比如小區綠化不好、清潔衛生工作不到位、共用設施設備維護保養不及時、公共秩序混亂等等。由于具體的服務項目沒有明確的收費標準，這就導致一些業主因對某一項服務不滿意就拒繳和拖欠全部的物業服務費。
3．“費用與服務水平相適應”的收費原則難以貫徹
“費用與服務水平相適應”是物業服務收費的重要原則，這與一般商品“按質論價”是一致的。但是物業服務產品本質上是一種消費行為，具有無形性的特征，其質量的考核存在著技術上的難度。比如物業服務人員說話的語氣、神態等，只能通過人的感官來感受，不容易通過硬性的指標來衡量。目前我國還沒有建立統一的物業服務質量考核體系，一些地方雖然出臺了一些關于物業服務質量考核方面的管理辦法，但是其合理性、可操作性存在一些問題，導致業主與物業服務方在服務質量方面經常存在分歧，甚至業主之間對物業服務質量也評判不一，從而引發收費糾紛。
4．物業服務收費的一些常規做法不合理
在物業服務收費實踐中，一些約定俗成或常見的做法不夠公平合理，比如單獨購買車位或車庫的產權人一直未成為物業服務費的繳納對象。
《物權法》第74條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。這一法條意味著建設單位在滿足業主需要的基礎上，可以單獨將車位、車庫的所有權讓渡給業主之外的消費者。根據現行的普遍做法，物業服務企業對這些外賣的車位和車庫，僅收取車輛管理費。顯然，車輛管理費由物業服務企業獨自享有，全體業主不能從中獲取任何益處。如果物業服務收費采取的是酬金制方式，那么這些外賣車位、車庫的產權人除了繳納車輛管理費外，是否應該適當繳納對全體業主都有益的物業服務費呢?
就本質來說，這些單獨購買車位、車庫的消費者也是名副其實的業主，只不過他們所持有的物業形式和其他業主不同而已。他們是否需要繳納適當的物業服務費，關鍵是看他們有無享受車輛管理服務之外的其他物業服務。筆者認為有兩種情況存在。其一，如果車位、車庫產權人在通往車位、車庫的過程中，要穿越物業管理區域，那么他們自然要享受一系列的物業公共服務，比如清潔衛生、綠化、道路交通、公共秩序等等；其二，如果車位、車庫產權人可以直達車位、車庫而無須穿越物業管理區域，那么他們就未享受到車輛管理服務之外的物業服務。
對于第一種情況，也許有些人會反駁：這些車位、車庫和物業管理區域應該是一種相鄰關系，全體業主理應提供通行的便利。這種說法也有一定道理，但是，我們應該注意到，這些外賣車位、車庫的使用壽命高達數十年，單就車輛對物業管理區域道路的毀損來說，這些產權人就沒有理由不承擔必需的道路養護費用，如果更較真的話，這些車輛占用了物業服務區域內有限的道路資源，增加了安全隱患，而且污染了環境。對于這些負面的外部效應，難道不應該付出一定代價嗎?
