對(duì)物業(yè)管理糾紛案件審理情況的調(diào)查分析 【內(nèi)容提要】近年來，隨著我市建設(shè)速度的加快，物業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理作為一項(xiàng)服務(wù)行業(yè)已得到了普遍推廣，并與廣大市民和企業(yè)生活、經(jīng)營(yíng)日益密切關(guān)聯(lián)，相應(yīng)的物業(yè)管理糾紛也日益增多，法院受理的物業(yè)管理糾紛逐年上升。本
對(duì)物業(yè)管理糾紛案件審理情況的調(diào)查分析
【內(nèi)容提要】近年來，隨著我市建設(shè)速度的加快，物業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理作為一項(xiàng)服務(wù)行業(yè)已得到了普遍推廣，并與廣大市民和企業(yè)生活、經(jīng)營(yíng)日益密切關(guān)聯(lián)，相應(yīng)的物業(yè)管理糾紛也日益增多，法院受理的物業(yè)管理糾紛逐年上升。本文擬以近年來我院受理的物業(yè)管理糾紛案件的各類數(shù)據(jù)情況為基礎(chǔ)，分析該類案件具有的特點(diǎn)、成因和審理中的難點(diǎn)，為此類案件的審理工作提供客觀的參考。
物業(yè)管理作為新型的服務(wù)行業(yè)已在我市各社區(qū)得到普遍推廣。隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理引起的糾紛隨之出現(xiàn)，起訴到法院的物業(yè)管理糾紛案件也隨之增加。由于該類案件是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展而產(chǎn)生的新類型糾紛，且物業(yè)管理活動(dòng)中民事主體多，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，而相應(yīng)的法律法規(guī)不夠完善具體，因此給審判工作帶來了一些困難和問題。為此，以我院2003年以來審結(jié)的物業(yè)管理糾紛案件為對(duì)象，展開統(tǒng)計(jì)分析和調(diào)查，力求找出有資于審判工作的客觀規(guī)律和參考依據(jù)。
一、基本情況
1、案件受理情況
2005年1－10月我院共受理物業(yè)管理糾紛案件共197件，同比2004年的170件上升116%，同比2003年的162件上升121%。其中物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件146件，占74.11%；拆除搭建糾紛案件32件，占16.67%；物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量糾紛案件8件，占4%；其他類型糾紛11件，占5.63%。
2、案件處理情況
2005年1－10月我院共審結(jié)物業(yè)管理糾紛案件173件,同比2004年的158件，上升109%，同比2003年的154件，上升112%。上述審結(jié)案件中，判決結(jié)案110件，判決率為63.58%；調(diào)解撤訴結(jié)案63件，調(diào)解、撤訴率為36.42%。
二、案件的主要特點(diǎn)
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的較新類型的糾紛，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。?
1、案件數(shù)量呈逐年上升趨勢(shì)。2000年以來，特別是2002年以后，上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的商業(yè)物業(yè)，各類住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間約束各方的合同、公約或法律規(guī)范尚欠成熟，各方對(duì)于如何行使權(quán)利及權(quán)利的內(nèi)容缺乏具體的認(rèn)知和可操作的程序方式，從而使業(yè)主與物業(yè)管理者之間的矛盾漸生，因而產(chǎn)生糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不能完全解決糾紛時(shí)，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴，這從我院自2003年以來受理物業(yè)管理案件的數(shù)量不斷攀升可以得出這一結(jié)論。
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2、致訟原因多。物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛，由于物業(yè)管理涉及多個(gè)主體，涉及事務(wù)十分繁雜，故引發(fā)糾紛的原因也呈現(xiàn)多樣化。據(jù)分析，目前我院所受理的物業(yè)管理糾紛訴因主要有：
（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，而業(yè)主以收費(fèi)依據(jù)不足、前期遺留問題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等原因?yàn)橛赏锨肺飿I(yè)管理費(fèi)。這類糾紛數(shù)量最多，占2005年收案的74.11%；
（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；
（4）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)產(chǎn)損失的糾紛；
（5）業(yè)主或業(yè)委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛，物業(yè)管理項(xiàng)目接撤管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出，如前任的物業(yè)管理公司不退管，新的物業(yè)管理公司進(jìn)不來、前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等；
（6）因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛；
（7）因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)作為物業(yè)用房引發(fā)的糾紛；
（8）因物業(yè)管理公司行使管理職能與業(yè)主發(fā)生的糾紛，如糾正私自搭建、車輛管理等。
3、訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜。物業(yè)管理糾紛案件的主體，既有我國(guó)公民、法人和其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，目前的民事法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、合同法，依據(jù)有關(guān)部門和地方性法規(guī)進(jìn)行處理，而目前的法律法規(guī)有關(guān)的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
4、判決率高、調(diào)解難度大。這類案件從結(jié)案情況看呈現(xiàn)出“兩多一少”，即判決結(jié)案的多，撤訴的多，調(diào)解結(jié)案的少。2005年1－10月，我院共審結(jié)物業(yè)管理糾紛案件173件,其中判決結(jié)案110件，占63.58%；撤訴結(jié)案55件，占31.79%；調(diào)解結(jié)案8件，占全部案件的4.62%。由于該類案件往往業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，但雙方也難以達(dá)成調(diào)解。同時(shí)，目前該類糾紛主要以物業(yè)管理企業(yè)作為原告起訴業(yè)主為主，如2005年受理的197件案件中，物業(yè)管理公司告業(yè)主的有180件，占91.37%；業(yè)主告物業(yè)管理公司的有12件，只占6.21%。由于涉訟事務(wù)往往涉及到所在物業(yè)業(yè)主的共同性問題，物管企業(yè)害怕調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，這也是造成物業(yè)管理一方難以作出讓步的重要原因。基于上述原因，該類案件的調(diào)解工作，一方面工作量大，另一方面工作難度也比一般案件更困難。這就導(dǎo)致了目前案件處理的判決率較高，而調(diào)解撤訴率相對(duì)較低。
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案件原告情況表（表一）
原告
物業(yè)管理公司
業(yè)主
業(yè)委會(huì)
其他
案件數(shù)量
180
12
2
3
比重
91.37%
6.21%
1%
1.52%
5、案件的發(fā)生呈區(qū)域性分布。由于我院轄區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，因此發(fā)生的物業(yè)管理糾紛案件分布也具有區(qū)域性的特征，近年來該類糾紛案件主要集中在閔行、浦東、徐匯、長(zhǎng)寧等區(qū)，2005年所收案件中，閔行區(qū)43件，浦東新區(qū)52件，徐匯區(qū)41件，長(zhǎng)寧區(qū)34件，占該類案件收案總數(shù)的86.3%。
