杭州的楊某認購了一套房子，但是在交首付款時才發(fā)現(xiàn)自己因為個人征信的問題而無法獲得銀行貸款，因此無法購買這套房屋，而這也導(dǎo)致楊某不僅面臨著自己交付的定金不能被退還，而且還需要支付違約金給開發(fā)商的不利局面。
楊某欲購買一套總價在255萬元的房屋，其表示自己支付了5萬塊錢的定金，十天后支付了首付款，加上5萬定金一共是76萬首付款，簽了商品房認購書之后，開發(fā)商就把蓋章的那一份收走了。開發(fā)商在未告知其的情況下把首付拆了3個單據(jù)，一個是5萬，一個是15萬，這兩個寫成了定金，把剩下的56萬寫成了首付款。雖然對方這樣拆了，但楊某還是簽了字，也問了對方為什么要這樣拆，對方回答這就是流程，簽字就可以。直到后來楊某才明白定金寫成20萬，意味著他一旦違約要承擔(dān)很嚴重的代價，這個代價后來也應(yīng)驗了。隨后楊某在辦理貸款時，因其在2018年有一筆貸款逾期超過90天，沒有被審批通過，當(dāng)時楊某并不知情。楊某說他之前跟朋友合伙開了一家蛋糕店，結(jié)果朋友的親人得了癌癥需要用錢，朋友那個時候沒錢，自己平時的銀行卡流水又比較高，就通過建行貸了一筆9萬塊錢給朋友，那張建行卡也在朋友那里。哪知道后面朋友沒有還錢導(dǎo)致了逾期，最后還是他自己去結(jié)清的貸款，直到這次買房才知道這件事。只有等這條逾期還款的征信超過五年才能辦理貸款，而這導(dǎo)致這次房屋肯定是買不成了。楊某把情況告訴了開發(fā)商，希望退回首付款。銷售得知后讓他寫了情況說明，楊某認為這不是他主觀違約。在認購書上約定，楊某作為乙方，不論何種原因，如果未按照約定時間履行相關(guān)合同，已支付的定金不予返還，并且按照總房款的百分之十承擔(dān)違約金。另外還有一條顯示乙方保證自身資信情況符合所申請的貸款比例要求。這就意味著楊某總共要被扣掉45.5萬。在支付首付款時，接待楊某的銷售人員表示沒有說過5萬是定金，簽了認購書之后，定金收據(jù)也是開的一張5萬和一張15萬，另外還有一張首付款的發(fā)票。可楊某說在簽署認購書的時候，沒有仔細看條款，是銷售直接翻到最后一頁讓他直接簽字就可以了，而且當(dāng)時陪著一起來的同事也在，是可以作證的。銷售人員說在簽署認購書的時候，明確問過楊某有沒有信用貸，有沒有信用卡惡意逾期記錄。但楊某卻說銷售沒有問他這些，只是問了自己的社保有沒有滿兩年。隨后開發(fā)商表示已經(jīng)和楊某達成了一致協(xié)商意見。
問題1：在《民法典》中，定金是什么？為什么因為定金的存在，楊某就需要付出沉重的代價？
律師回答到：根據(jù)《民法典》第587條的規(guī)定：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金并不同于我們通常所說的訂金，其本質(zhì)是一種以金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。在房屋買賣合同中，楊某是負有支付購房款的債務(wù)人，其支付的76萬元中有20萬元的定金（雖然楊某表示自己是在不明確知情的情況下才簽字的，但其意思表示仍足以讓20萬元變?yōu)槎ń穑?dāng)楊某因自己的原因?qū)е潞贤荒苈男袝r，則20萬元的定金就不能再向開發(fā)商索償。
問題2：楊某是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？
律師表示：《民法典》第577條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。楊某因事先沒有查清自己的征信信息，導(dǎo)致在支付房屋首付款時無法從銀行獲得貸款，而楊某在客觀上也不可能再籌集到錢來購買這次的房屋，楊某確實存在著過錯，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，楊某應(yīng)當(dāng)是承擔(dān)違約責(zé)任的。
問題3：本案中的房屋認購書是否會解除？
律師指出：最后開發(fā)商表示自己和楊某達成了一致的協(xié)議，那大概率就是楊某支付一筆違約金，然后房屋認購書解除，此種合同解除的方式是屬于《民法典》在第562條規(guī)定的：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。”因為合同是合同雙方當(dāng)事人意思表示和意思自治的產(chǎn)物，只要雙方當(dāng)事人能協(xié)商一致解除合同，那么合同就可以解除。
