“業(yè)委會成立前免交物業(yè)費，你覺得靠譜嗎？”這幾天，這樣的話題成了各大小區(qū)論壇熱議的焦點。
近日，《北京市物業(yè)管理辦法》(下稱《辦法》)正式出臺，并將于今年10月1日施行。新《辦法》首次提出了前期物業(yè)、質價相符、業(yè)主決策平臺等新概念，對于業(yè)委會啟動、換屆，物業(yè)更替交接等難題進行了規(guī)范和制約。
但《每日經(jīng)濟新聞》發(fā)現(xiàn)，眾人討論的“業(yè)主大會成立前，開發(fā)商需繳物業(yè)費”這種情況在《辦法》中并未提及。有律師還認為，這種觀點是一種誤讀。
參與制定的相關人士指出，北京市建委是想通過《辦法》明確開發(fā)商更多的責任，但在業(yè)主大會成立前是否由開發(fā)商來繳納物業(yè)費，還需要看細則如何確定。
或壓抑業(yè)委會成立熱情
《辦法》出臺后，有媒體引用“北京新物業(yè)管理辦法要求開發(fā)商支付前期物業(yè)費”這樣的標題來報道相關內(nèi)容。時間范圍是“今年10月1日以后取得預售許可證的項目，在業(yè)主大會成立之前，或者業(yè)主大會籌備組成立三個月之內(nèi)。”
上述表述立即引起坊間熱議。
記者昨日了解到，業(yè)主現(xiàn)在基本上形成了三種心態(tài)：對于已經(jīng)有了業(yè)主委員會的小區(qū)來說，更多的是羨慕；而在10月份以前已經(jīng)入住但尚未形成業(yè)主委員會的小區(qū)，居民則頗為遺憾；而更多新盤項目業(yè)主，則對新政抱懷疑態(tài)度，“讓開發(fā)商承擔前期物業(yè)費現(xiàn)實嗎？”
“在物業(yè)管理上，這個辦法是往前走了一步。”北京百子灣家園業(yè)委會主任陳鳳山昨日表示，但這一步走得很驚險，此舉很有可能弱化業(yè)主籌備委員會的動力。陳鳳山認為，如果今后由開發(fā)商支付物業(yè)費，很難有這么多熱心業(yè)主支持業(yè)委會。那些準備發(fā)起籌備業(yè)主大會的熱心業(yè)主，則會被大多數(shù)人認為“有病”。
開發(fā)商難同意買單
同時，從開發(fā)商的角度來說，在業(yè)主大會成立之前，或者業(yè)主大會籌備組成立3個月之內(nèi)，小區(qū)的物業(yè)費由開發(fā)商來支付，更難獲得認同。
假設按照每平方米每月2元的物業(yè)費計算，一個住宅面積達到5萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商每個月就得掏出10萬元，業(yè)主大會的籌備期以3個月計，開發(fā)商就要為購房人支付30萬元的物業(yè)費。
《辦法》中明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的才能申請成立業(yè)主大會。“假如開發(fā)商由于市場情況不好，并沒有完成建筑物總面積50%以上的銷售呢？”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認為，長期承擔前期物業(yè)費對開發(fā)商也不太合理。
而且，上述人士還懷疑，也不排除開發(fā)商在符合條件的情況下，為了減少前期物業(yè)費支出，自己私底下多花一點錢組織5%的業(yè)主，盡快建立業(yè)主委員會。“開發(fā)商把前面5%的業(yè)主搞定，反倒更不是一種民主了。”
坊間存有誤讀
“這是嚴重的誤讀。”北京五泰律師事務所律師王云志昨日在某地產(chǎn)論壇發(fā)布帖子對此事進行了質疑。在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時，他表示，媒體僅僅依據(jù)需要承擔前期物業(yè)管理的責任，就把開發(fā)商界定為要承擔前期費用，這是一種誤讀。
記者仔細閱讀《北京市物業(yè)管理辦法》全文后，也并未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商支付前期物業(yè)費的明確規(guī)定，只是在第八條規(guī)定，“建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。”
王云志認為，在《辦法》里，前期物業(yè)服務的本質已經(jīng)由以前的物業(yè)公司對業(yè)主負責，變成了由開發(fā)商對業(yè)主負責。然而，除了開發(fā)商需要承擔前期物業(yè)服務責任外，《辦法》也只是明確開發(fā)商有義務要積極地促成業(yè)主大會成立，并將所需資料報到當?shù)氐墓芾聿块T。“開發(fā)商如果沒有履行這個義務的話，或許才有可能會被要求支付前期物業(yè)費。”
北京市貝朗律師事務所高級合伙人連艷，是參加《辦法》草案討論的小組成員之一。昨日，她也明確表示，對于“《辦法》規(guī)定開發(fā)商支付前期物業(yè)費”外界確實有一些理解上的偏差，“目前起碼法規(guī)里沒有規(guī)定這方面的內(nèi)容。”
“但是否會在開發(fā)商支付前期物業(yè)費上有一些設想，還必須看細則。”據(jù)了解，北京市有關部門還將陸續(xù)出臺36項細則和示范文本。(記者 吳文坤 ）
