鄭州物業管理自1994年第一家物業服務企業誕生起，至今己走過了16年的艱辛探索歷程。目前，全市己擁有825家物業服務企業；其中一級資質6家，二級資質50家，三級資質769家，物業綜合管理項目總面積達1億多平方米，為提高居民生活質量，維護社會和諧穩定發揮了重要作用。然而，鄭州物業管理成長過程中也出現了—些新情況、新問題，需要我們探索科學發展的路徑，進一步明確今后發展的方式和方法，以實現鄭州物業管理行業跨越式大發展。
影響鄭州物業管理行業健康發展的“瓶頸”
建管不分的體制對物業管理的制約。
目前，雖然物業招標辦法已出臺，要求建管分離，但實際上很多物業服務企業作為開發商的子公司，在對公用部位公用設施設備交接過程中缺乏嚴格的承接查驗手續，對暴露出來的質量與配套設施等問題，不能站在為業主排憂解難的公正立場上，督促開發商完善配套，而是沖在一線替開發商直接處理本應由開發商解決的問題糾紛。有的開發商在商品房促銷時，對業主作出不切實際的承諾，沒有或沒有全部兌現，使得下屬的物業服務企業在日后管理中成了“替罪羊”，造成了物業服務企業與業主之間的矛盾糾紛。
相關部門的協調機制不夠健全。
首先，物業管理區域內發生的矛盾和糾紛覆蓋面廣涉及到業主與業主之間，業主與物業服務企業之間，開發企業、物業服務企業與公用事業單位之間，以及物業管理各方面主體與政府之間的復雜關系。各方認識上的差異和利益分配關系，使得相關主體對一些問題的理解不盡一致，各有說法，很多問題單靠物業服務企業難以解決；其次，政府職責很難由物業服務企業承擔。如對業主違章建筑，違規裝修，小區內亂搭亂建等違規違法行為的執法活動，都是行政管理的內容，對這類問題的處理需要報經有執法職能的行政部門解決，但往往處理的程序復雜，時間長，使得物業服務企業不能有效制止業主在物業使用過程中的違法違規行為，由此引發一些矛盾和糾紛。
物業服務企業服務質量不高。
一是物業服務企業經營效益較差，企業留不住人20從2001年開始，人均GDP以每年10％的比例增長，全市最低工資標準從200多元增加到 800元，而物業服務收費的政府指導價始終未變，收費太低，經費不足，嚴重束縛了物業服務企業的發展。員工的薪酬不高，吸引不了高素質管理人才，致使物業服務企業管理水平難以提高；二是物業服務企業對業主的誠信自律不夠嚴格。物業服務企業在進行招投標中，往往對業主承諾要以優質的服務嚴格的管理為業主創造舒適溫馨的家園，但實際工作中物業服務企業服務質量往往出入較大，有些根本沒有兌現，以致業主有上當受騙的感覺，彼此產生隔閡；三是物業服務企業整體服務水平不高。全市新建小區現有物業服務企業，基本上都是房地產開發企業的附屬企業或后勤部門，搖身一變成為物業服務公司，僅對各自開發的小區實施服務，沒有形成良好的制約與監管體制，也沒有自尋市場的危機感，企業機制不活，缺乏創新能力，聽從開發企業的指令，影響物業服務企業的長足發展。
老舊小區基礎設施配套老化破損嚴重。
全市老舊住宅小區約占40％，面廣量大，封閉性差，硬件環境、公建配套等建設標準普遍不高，居住對象多為弱勢群體，管理難度較大。這主要表現在：一是小區管理與服務用房和車庫配套設施數量偏少，無法建立市場化管理運作機制；二是安全防范設施匱乏，大多是敞院式住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生；三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊，破損嚴重；四是地面管網不暢，經常出現下水道堵塞或雨天積水現象；五是小區綠化布局不合理，常年失養，地面植被逐年減少；六是收費率低，每月每戶5—10元且難以收繳，物業服務公司只能對小區進行維持性粗放管理。
業主委員會尚未形成有效的監督機制。
由于業主缺乏集體觀念，對物業服務企業監督參與意識不強，難選勝任的組織者，業主委員會的辦公經費、人員報酬等得不到落實，基層房管部門和街道辦事處的指導監督作用發揮不到位，業主委員會運行中缺乏必要的監督機制，以及業委會成立和運行過程中的矛盾，已成為現階段物業管理中日益突出的問題。這主要表現為：業主參與決策管理、監督的積極性不高，平穩的小區大多不愿成立業委會，起步籌備難，沒人愿當這個“官兒”；業委會成員的素質能力、社會公信力等參差不齊，選人把關難；業委會運行過程中矛盾較多，監督指導難；業委會因利益調整造成內外矛盾交困，換屆改選難。
目前，全市建成區共有住宅小區3843個，其中實施專業化物業管理的有2162個，占56．27％；后勤式管理的有897個；社區介入管理的有553個；業主自治管理的有231個；存在明顯問題的有606個，占小區總數的15．78％。現己成立業主委員會的有266家，僅占住宅小區總數的7％，己成立業主委員會中，能經常開展工作的不到三分之一，以至小區矛盾頻發，業主的合法權益難以得到保障。
探索鄭州物業管理行業良性發展的“路徑”
結合鄭州實際，新時期物業管理工作的基本構想是：將物業管理納入社區建設之中，列入區政府、街道辦事處工作范疇，以物業管理聯席會議、應急托管、應急維修、行業調解、老舊小區管理等“五項機制”建設為著力點；以街道物業應急維修服務站、街道物業管理、糾紛投訴調解站、街道物業服務中心等“兩站一中心”建設為突破口，創新機制、統籌力量，齊抓共管，協調一致，努力實現鄭州市物業管理行業的新跨越。
理順編制體制，加強物業管理工作的組織協調。
全市物業管理工作可采取兩條腿走路：一條腿是自上而下的行業管理機構，重點是立規矩、抓監管；一條腿是自上而下的綜合服務機構，重點是搞協調、抓保障。區政府根據全市物業管理發展規劃和相關法規，制定本區域物業管理發展計劃和扶持措施，建立物業管理綜合協調制度和長效工作機制。區物業管理工作領導小組要認真履行職責，加強領導和組織協調，確保物業管理各項工作的正常開展。街道辦事處物業管理辦公室，主要負責制定物業管理納入社區建設方案，落實小區物業管理覆蓋措施，具體落實業主大會和業主委員會建設，組織物業管理相關工作。
