隨著臺(tái)州限購(gòu)令的實(shí)施，不少市民都被限購(gòu)令拒之門外，臺(tái)州樓市“銀十”也顯得尤為黯然。各個(gè)樓盤開發(fā)商便有些忐忑了，推出了不少促銷活動(dòng)，這又讓不少有意改善住房條件的市民心動(dòng)不已。于是一些沒有購(gòu)房資格的購(gòu)房者不惜使出“借名買房”的下下策，即借用他人名義曲線買房。其實(shí)，“借名買房”存在多重風(fēng)險(xiǎn)，而被借名一方也有風(fēng)險(xiǎn)。
借名買房，傷錢又傷感情
椒江的王先生，最近有點(diǎn)hold不住了，失了錢財(cái)沒了朋友。原來(lái)兩年前，朋友所在的房產(chǎn)公司推出了位于椒江老城區(qū)的一個(gè)樓盤。王先生聽他說(shuō)內(nèi)部員工購(gòu)房享有超值優(yōu)惠，就和朋友商量著以朋友的名義買房，作為回報(bào)，王先生給了朋友3萬(wàn)元。但是近兩年房?jī)r(jià)水漲船高，這套房的總價(jià)漲了近一倍。今年這套房子要交付，王先生催著朋友辦理三證并要求過(guò)戶。但是，朋友明確表示“房?jī)r(jià)漲了這么多，希望自己也能分到一杯羹”，否則過(guò)戶就免談。最后，在多方調(diào)解下，王先生只能答應(yīng)再支付15萬(wàn)元給朋友。這件事讓王先生覺得很郁悶，“借名買房”傷了自己，也斷了友情。
浙江華頂律師事務(wù)所的林興律師表示，借用同學(xué)或朋友名義購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)非常高。“借名者”和實(shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，但是如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“借名者”不愿意把房產(chǎn)過(guò)戶給實(shí)際購(gòu)房者，那么該房產(chǎn)將可能無(wú)法追回。實(shí)際情況中，像王先生這樣因此導(dǎo)致朋友反目的情況也時(shí)有發(fā)生。
發(fā)生糾紛，以產(chǎn)權(quán)證名字為準(zhǔn)
在不少購(gòu)房者看來(lái)，使用親朋好友名義買房，盡管房產(chǎn)證上署他人名字，但只要私下簽訂一份協(xié)議或者到公證處進(jìn)行公證，就可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。簽協(xié)議和公證，顯然成了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的“萬(wàn)金油”。然而筆者從臺(tái)州市正立公證處了解到，按照相關(guān)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記是誰(shuí)的名字就認(rèn)定為誰(shuí)的房產(chǎn)，房產(chǎn)證是一人名字，要公證該房產(chǎn)實(shí)際屬于另一人，這有悖于法律規(guī)定，公證處不受理此類公證業(yè)務(wù)。
那么，“借名買房”究竟存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?房產(chǎn)權(quán)證要等到交房后才能辦理，此外根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，產(chǎn)權(quán)滿五年才能免交5.5%契稅，“借名買房”的話，從簽訂購(gòu)房協(xié)議到過(guò)戶再到自己名下至少需要五六年時(shí)間，其間變數(shù)不可預(yù)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)很大。
另外，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，房屋產(chǎn)權(quán)登記是誰(shuí)的名字就是誰(shuí)的房產(chǎn)，而個(gè)人私下簽訂的關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的約定協(xié)議，不可以對(duì)抗登記的房產(chǎn)所有權(quán)證書。簡(jiǎn)單而言，借名買房，不管誰(shuí)出的錢，如果該房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)歸屬方面的糾紛，那么以房產(chǎn)證上的名字為準(zhǔn)。
另外不容忽視的是，將名字出借他人同樣要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。林律師指出，允許他人用自己名義購(gòu)房或按揭貸款，不但在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門有了房產(chǎn)記錄，在金融機(jī)構(gòu)也會(huì)有按揭貸款的征信記錄，即便日后將房屋過(guò)戶給出資人，但這些記錄不會(huì)消除，并會(huì)成為日后審核各種資格的依據(jù)，那么今后自己買房時(shí)將無(wú)法享受首套房貸款優(yōu)惠或受限于其他“限購(gòu)”政策。更嚴(yán)重的是，名義方還易受對(duì)方牽連，造成經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)損失。如貸款未按期歸還很有可能影響到個(gè)人的信用問(wèn)題。一旦房產(chǎn)稅開始征收，還會(huì)影響到房產(chǎn)稅的繳納。
不管借“誰(shuí)”名
都有風(fēng)險(xiǎn)
從借名購(gòu)房的案例來(lái)看，一般雙方當(dāng)事人都會(huì)簽訂協(xié)議，將借名事實(shí)表達(dá)清楚，但還是會(huì)因?yàn)闊o(wú)法預(yù)料之后可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)而發(fā)生糾紛。其實(shí)，“借名買房”現(xiàn)象一直都存在，尤其是在國(guó)家調(diào)控政策對(duì)二套房或多套房限制條款的接連出臺(tái)后，此類情況增加不少。
