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公攤面積暗藏多種陷進 如何維權
發布時間:2017-05-06 11:06:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,090 ℃

  6月1日刊登“公攤面積咋算教你一個口訣”后,不少讀者反映,即便知道如何測如何算,光憑一己之力,房子的公攤面積也很難弄清楚。為此,本報記者再度出擊,連日來多方采訪購房人、開發商、測繪機構以及有關管理部門,戳穿依附于公攤面積的種種虛幻假象,梳理糾結在公攤面積背后的諸般利益算計,呈現當下公攤糾紛維權之困,提出規避“公攤陷阱”的建議,還讀者一個清清楚楚明明白白的公攤面積。

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  零公攤:只是個營銷噱頭

  前不久,位于太原森林公園一樓盤,在其廣告宣傳中稱:“某某樓盤,森林公園里現房精裝小戶型,買一層送一間、零公攤、小戶型36-70平方米,即買即住。”“零公攤?”在大多數樓盤的公攤面積云遮霧罩,搞得眾多購房人暈頭轉向的時代,“零公攤”無疑是一個極具誘惑力的賣點。

  “(我們的房子)其實是有公攤的,不過房子內有一塊面積,我們沒有納入收費范圍,大體相當于公攤面積,兩相折抵,等于業主不用為公攤面積掏錢了……”當記者以普通購房人的身份來到該樓盤的售樓中心,其銷售人員倒是直言不諱。

  在該樓盤的一套層高4.8米躍式結構住房內,銷售人員讓記者見識了“零公攤”的真面目:主臥室內雙人床位置,正處于廚房的正上方,大約有三四平方米的面積,還有在半空中伸出客廳一小部分的次臥室,大約六七平方米,就是開放商贈送的那塊地方,沒有計入銷售面積。

  不過,在銷售人員手中蓋有某測繪機構公章的登記冊上,這套建筑面積為63.68平方米的住房,公攤面積是13.02平方米,公攤系數達20%多。

  據一位測繪專業人士介紹,盡管國家對于各種住房的公攤系數并沒有一個明確的規定,但按照業內共識,7層以下多層住宅公攤率為7%-12%。位于森林公園的這個項目,建筑并沒超過7層,20%的公攤系數著實不低。

  所謂“零公攤”,不過是開發商一個吸引眼球的營銷手段罷了。

  違規樓盤:公攤面積沒譜

  “我們樓盤的公攤系數為18%,這是根據規劃施工圖紙推算出來的。每戶的公攤面積到底是多大,以房地局測繪報告為主。”太原市小店區某在售項目銷售人員稱,該樓盤所建的是高層住宅,以113平方米的兩居房為例,公攤面積就在20平方米上下。而位于該市晉源區的兩個還沒有辦預售證的樓盤銷售人員則表示,大部分在售項目對公攤面積的大小,只能作一個簡單的介紹和推算,具體情況以售房合同的約定為準。

  售樓人員聲稱的推算出來的“公攤面積”,究竟靠不靠譜?太原市房地局產權監理處測管科的一位工作人員稱,根據國家相關規定,商品房必須取得《預售許可證》才能進行銷售,開發商辦理《預售許可證》的前提之一,就是必須有正規測繪機構出具的預測繪報告。預測繪報告是根據規劃部門審批圖紙,還有開發企業提供的公攤面積說明等信息,測繪公司按照國家規范預測出的有關面積的報告,其中包括某套房的公攤面積、套內面積、建筑面積。

  “預測繪沒辦法進行實地測繪,部分項目在預售過程中會出現局部的規劃變更,會影響套內面積與公攤面積的變化。”這位工作人員稱,這個變化都是經過規劃部門的批準,等到項目建設完畢、交房時,測繪主管部門和測繪公司會一同到項目現場進行實地測繪,出具《測繪報告》,作為辦理房產證的依據和要件之一。測繪公司出具的預測繪報告及測繪報告,都得經過太原市房地局產權監理處的測管科審批備案。顯然,只要是合法樓盤,預售時的預測公攤和辦理房產證時的實測公攤,即便有些出入,問題也不會太大。然而,“省城實際在售的樓盤,有六成以上項目未辦理預售證。這些項目有些是邊售房邊補辦手續,公攤面積極易發生宣傳和實際前后不一致的情形”。

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