為了挽救成交量，樓市近期頻現(xiàn)促銷潮。打折、返贈(zèng)等促銷手法層出不窮，一些樓盤還推出了買房贈(zèng)地下室的讓利策略以吸引購房者。值得注意的是，白送的房產(chǎn)面積固然誘人，但因?yàn)樯婕皬?fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題，地下室的贈(zèng)與行為很可能埋下隱患，令購房人得不償失，因此值得特別留意。
無產(chǎn)權(quán)地下室白送也鬧心
劉先生欲購買京西南一低密度樓盤的底層戶型。該戶型面積為160平方米，售價(jià)比其他樓層略貴，但贈(zèng)送地下室。開發(fā)商稱，地下室是白送的，不收取業(yè)主的費(fèi)用，將來也無法辦理地下室的產(chǎn)權(quán)證，但是不影響業(yè)主正常使用。劉先生覺得贈(zèng)送的地下室沒有產(chǎn)權(quán)會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，一時(shí)拿不定主意。
北京市某律師事務(wù)所的莊青忠律師說，凡是沒有交納土地出讓金的地下室，都是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的。按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)的地下室屬于公攤面積，處分權(quán)屬于全體業(yè)主，開發(fā)商不能對外銷售，也沒有權(quán)利贈(zèng)送給購房者。如果開發(fā)商銷售這種無產(chǎn)權(quán)地下室，業(yè)委會(huì)有權(quán)追回收益，購買了這種地下室的業(yè)主就要承受損失。而即使開發(fā)商售樓時(shí)是將地下室贈(zèng)送的，也是為了借此給購房者一個(gè)買房增值的印象，令地上部分的房價(jià)達(dá)到他們的預(yù)期水平，一旦出現(xiàn)糾紛，吃虧的還是購房者。因此，莊律師提醒購房者，白送地下室未必是好事，如果不搞清其中的產(chǎn)權(quán)問題，不認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，很可能得不償失。
產(chǎn)權(quán)相關(guān)證明需眼見為實(shí)
高先生看中了西山附近的一處樓盤，其底層戶型帶有地下室，銷售人員表示，地下室部分有倉儲(chǔ)產(chǎn)權(quán)，要按1000元平方米的價(jià)格銷售。但是當(dāng)高先生要求對方出示相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，開發(fā)商卻支支吾吾。最后經(jīng)過協(xié)商，地下室的價(jià)格下調(diào)至300元平方米。雙方還簽訂了一個(gè)協(xié)議，約定地下室所有權(quán)歸高先生。
莊律師告訴記者，遇到開發(fā)商不明晰地下室產(chǎn)權(quán)問題、半賣半送的情況，購房人一定要留心。作為購房者，高先生在沒有看到地下室能辦產(chǎn)權(quán)的真實(shí)憑據(jù)前，不能僅相信銷售人員的說法。一旦地下室無法辦理產(chǎn)權(quán)，雙方關(guān)于地下室所有權(quán)的約定也是無效的。比較穩(wěn)妥的辦法是，購房人與開發(fā)商通過合同約定違約責(zé)任，如果未來地下室部分不能辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商不但要?dú)w還地下室部分的房款，還要因?yàn)檫`約進(jìn)行賠付。
記者調(diào)查
模糊地下室產(chǎn)權(quán)已成潛規(guī)
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市面上帶地下室的商品住宅，主要是一些別墅項(xiàng)目和地處四、五環(huán)外的低密度花園洋房項(xiàng)目。這些樓盤的地下室產(chǎn)權(quán)情況大致有四類。一是地下室具有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，或與房屋共同具有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，此類地下室產(chǎn)權(quán)歸該業(yè)主所有，該業(yè)主可以出租地下室，具有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證的地下室還可作為常規(guī)住宅買賣。二是作為人防工程的地下室，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，但為保證其使用功能，不能任意租售。三是作為車庫或其他公共用途的地下室，屬于不可分?jǐn)偟墓媒ㄖ糠?，開發(fā)商也無權(quán)對其進(jìn)行租售。四是地下室作為公用建筑面積分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上。地下室的管理權(quán)歸社區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，任何業(yè)主都不能自行對地下室進(jìn)行租售。
一位房地產(chǎn)專業(yè)律師告訴記者，雖然開發(fā)商都知道地下室產(chǎn)權(quán)不明暗藏風(fēng)險(xiǎn)，但售樓時(shí)故意模糊產(chǎn)權(quán)問題，利用贈(zèng)送的誘餌抬高地上部分價(jià)格，甚至將不能出售的地下室便宜賣給業(yè)主以獲利，這些幾乎已成為普遍現(xiàn)象。究其原因，在開發(fā)商看來，地下室售出已既成事實(shí)，日后即使被業(yè)委會(huì)追究，對方維權(quán)也會(huì)困難重重。
贈(zèng)送閣樓花園同樣需留心
記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，存在產(chǎn)權(quán)問題的部分不僅僅是地下室。一些開發(fā)商為了提升其樓盤的吸引力，除了給底層住戶贈(zèng)送地下室外，還贈(zèng)送前后庭院花園，對頂層住戶則贈(zèng)送閣樓或者露臺(tái)。雖然這些贈(zèng)送面積都沒有單獨(dú)計(jì)價(jià)，但購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，帶有贈(zèng)送面積的底層頂層戶型的價(jià)格往往高出其他樓層。
