【案情】
甲(女，49歲)原有祖?zhèn)鞣课?間，坐落于北京海淀區(qū)明光村。因該房無人居住，1994年5月甲將該房交與鄰居乙代管和使用。之后，甲打算將房賣掉，部居乙得知后要求買下。1995年2月，甲和乙請(qǐng)丙作中間人，雙方訂立房屋買賣契約。契約規(guī)定：5間房屋的房?jī)r(jià)為人民幣30萬元，在1995年內(nèi)由乙分三次付清;在這一年內(nèi)買方何時(shí)付清房款，賣方就何時(shí)將房屋買賣契證交給買方。契約簽訂之時(shí)乙向甲付房?jī)r(jià)款5萬元，三個(gè)月后又付5萬元，尚欠房款20萬元。之后，甲雖多次向乙催要剩余房款，但乙始終未付，甲因此也未將房屋買賣契證交給乙。乙一直居住該5間房屋，其間并對(duì)房屋進(jìn)行多次維修。1997年3月15日，甲找到乙要求收回房屋，退回房款，乙堅(jiān)決不同意。
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1998年2月，海淀區(qū)學(xué)院路電影院因擴(kuò)建需要拆除甲、乙系爭(zhēng)房屋5間。電影院與乙達(dá)成協(xié)議，以房?jī)r(jià)50萬元買下系爭(zhēng)房屋。甲得知后，于同年6月以乙未交清房款，房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移為由訴至海淀區(qū)人民法院，要求確認(rèn)房屋歸己所有并收回自己的房屋。被告乙辯稱，買賣雙方訂有房屋買賣契約，自己已支付了部分房款;契約并未規(guī)定“房?jī)r(jià)款不交清，房屋買賣契約無效”，所以未付的部分房款只是欠原告的債務(wù)，因而堅(jiān)決反對(duì)原告提出的房屋所有權(quán)歸其所有的請(qǐng)求。
對(duì)本案的處理有兩種觀點(diǎn)：
一種認(rèn)為，原告甲同被告乙買賣房屋是自愿的，有中間人、契約執(zhí)筆人作證，立有房屋買賣契約，被告也已支付了部分房款，買賣關(guān)系已經(jīng)成立。被告所欠部分房款屬于債務(wù)，應(yīng)比照當(dāng)時(shí)的物價(jià)確定尚欠房款，適當(dāng)歸還原告。因此，原告甲同被告乙所為的買賣房屋行為有效，房屋應(yīng)歸被告所有。被告應(yīng)將賣房所得50萬元給付原告20萬元。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，甲與乙所簽訂的房屋買賣合同并未發(fā)生法律效力。理由是雙方在合同中明確約定：乙應(yīng)在1995年一年內(nèi)分三次付清房款，甲才將房屋契證交給他，因此這一買賣房屋的行為是附條件的民事法律行為。由于乙直到1998年還未付清房款，買賣合同中所附條件并未成就，這一買賣行為還未發(fā)生法律效力。乙在沒有取得房屋所有權(quán)的情況下，將房屋賣給電影院是無效的。因此，房屋所有權(quán)歸甲，而甲則應(yīng)退還乙已支付的10萬元房款和維修房屋所花費(fèi)用。
【糾紛與風(fēng)險(xiǎn)分析】
本案是一起因買受人未依約履行房屋買賣合同且房屋未辦理過戶登記而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。作者認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。第一種觀點(diǎn)將本案的成立簡(jiǎn)單地等同于生效，抹殺了房屋買賣這種特殊買賣與一般買賣的區(qū)別;第二種觀點(diǎn)將分期付款且保留所有權(quán)的買賣視為附條件的買賣合同，從而在法律適用上顯得極為牽強(qiáng)。之所以會(huì)出現(xiàn)這種法律適用中的尷尬，一定程度上是由于當(dāng)時(shí)的立法狀況決定的，因當(dāng)時(shí)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)合同法對(duì)此沒有相應(yīng)規(guī)定。下面根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《合同法》的規(guī)定，對(duì)本案糾紛及其合同風(fēng)險(xiǎn)作以下分析：
根據(jù)我國(guó)《合同法》第133條的規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第134條規(guī)定，當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。本條規(guī)定了買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)保留制度。根據(jù)上述規(guī)定，買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)保留應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)保留由當(dāng)事人約定，而不是法定;當(dāng)事人只能對(duì)買受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的情形約定標(biāo)的物所有權(quán)保留;保留買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)的人只能是出賣人;在買賣合同未作出該約定時(shí)，買受人不能對(duì)出賣物行使所有權(quán)保留，但是在作出約定并具備行使對(duì)出賣物的所有權(quán)的保留條件時(shí)，買受人可以放棄行使，但只能以明示方式作出才發(fā)生效力。
