隨著國(guó)家調(diào)控房產(chǎn)政策和地方執(zhí)行細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的各種違約情況有所增多。近期，房產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅萎縮，觀望氣氛濃厚。少了浮躁，多了理性，買(mǎi)賣(mài)雙方可靜下心來(lái)做點(diǎn)功課，尤其是合同功課，不要因?yàn)楹鲆暫贤男兄械囊恍┘?xì)節(jié)問(wèn)題，導(dǎo)致稀里糊涂違約。長(zhǎng)寧區(qū)法院近日判決的幾起房屋買(mǎi)賣(mài)案件，就比較典型，對(duì)消費(fèi)者應(yīng)有所啟發(fā)。
案例一：遲延出具收據(jù)“討”來(lái)違約
【案情】2009年4月，經(jīng)中介公司介紹，郭小姐以128萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)黃先生名下一套住房，約定首付款28萬(wàn)元分別于4月18日前支付10萬(wàn)元、8月30日前支付18萬(wàn)元，其余100萬(wàn)元以貸款方式支付；9月7日前辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。另約定，以總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之三按日計(jì)算逾期付款和逾期交房的違約金。
簽約后，郭小姐支付了第一筆房款10萬(wàn)元，黃先生出具了收據(jù)。8月25日，第二筆18萬(wàn)元房款匯入黃先生銀行卡，但黃先生沒(méi)有及時(shí)出具收據(jù)。急于申請(qǐng)貸款的郭小姐于28日、29日連著兩次發(fā)函催告，黃先生于8月31日出具了收據(jù)。
9月7日，黃先生去交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但是，還沒(méi)辦妥貸款手續(xù)的郭小姐沒(méi)有到場(chǎng)。第二天，辦完貸款手續(xù)的郭小姐通知黃先生9日辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但黃先生沒(méi)去。郭小姐隨即通知黃先生改到11日，但到了11日，郭小姐等到的卻是黃先生解除合同的通知書(shū)。
9月14日，郭小姐向法院起訴。黃先生則認(rèn)為，自己按照合同約定的日期前去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但郭小姐沒(méi)有到場(chǎng)，因此自己有權(quán)單方面解除合同。至于收據(jù)問(wèn)題，因?yàn)楹贤s定第二筆房款在8月30日前支付，自己31日出具收據(jù)并不違約。
【判決】法院判決黃先生應(yīng)將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至郭小姐名下，將房屋交付，并按合同約定支付逾期交房違約金；郭小姐應(yīng)支付剩余房款100萬(wàn)元。
【法官說(shuō)法】
從表面上看，郭小姐未能及時(shí)辦妥貸款手續(xù)，致使在約定的時(shí)間內(nèi)無(wú)法交易過(guò)戶(hù)。但賣(mài)家的首付款證明是貸款審批的必要材料，被告遲延至第六日才出具收款證明，其疏于履行合同附隨義務(wù)的責(zé)任顯而易見(jiàn)，因此，無(wú)權(quán)單方面解除合同，以此為由拒絕履行合同已構(gòu)成違約。
案例二：自設(shè)履行順序“想”成違約
【案情】2009年7月4日，許先生以125萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)買(mǎi)武女士的一套房屋。雙方對(duì)支付房款、交接房屋、辦理過(guò)戶(hù)等作了具體約定，并約定違約金按總房?jī)r(jià)的20％計(jì)算。簽約后，許先生支付了首期房款。
同年8月8日，武女士將房屋鑰匙交給許先生。8月31日，武女士要求許先生付清余款，可許先生卻認(rèn)為，理應(yīng)先辦理過(guò)戶(hù)，交接了房屋后再能支付尾款，因此提出于9月5日辦理過(guò)戶(hù)后支付尾款，被武女士拒絕。
9月21日，武女士向法院起訴，要求許先生支付12萬(wàn)元尾款和25萬(wàn)元違約金。許先生也于29日另行起訴，要求武女士協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)并支付違約金25萬(wàn)元。許先生認(rèn)為，按照合同履行的順序，應(yīng)該是先辦理過(guò)戶(hù)，后交接房屋，再支付尾款。武女士雖提前交付房屋，但尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，自己理所當(dāng)然有權(quán)拒絕支付尾款。
【判決】法院判決先由許先生向武女士支付12萬(wàn)元購(gòu)房款，再由武女士協(xié)助許先生辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)；許先生另須支付武女士逾期付款違約金2萬(wàn)元。
【法官說(shuō)法】
與許先生持相同觀點(diǎn)的人不在少數(shù)，認(rèn)為這樣操作才順理成章。但聯(lián)系雙方在合同中的約定和實(shí)際履行情況來(lái)看，由于在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前交接房屋并不違反合同，雙方也未約定產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)是支付尾款的前提條件，因此，許先生先過(guò)戶(hù)再付款的主張缺乏合同依據(jù)。可以說(shuō)，許先生是吃了“想當(dāng)然”的虧。由于雙方約定的違約金明顯過(guò)高，法院依據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則作了調(diào)整。
案例三：銀行放款前提“逼”出違約
【案情】李林與杜萍是一對(duì)小夫妻。2009年4月，經(jīng)中介介紹，他們看中了趙女士的一套住房，約定以總價(jià)103.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)約定，交房前趙女士須遷出房屋內(nèi)的所有戶(hù)口。
4月25日，李林夫婦向趙女士支付了41萬(wàn)元首付款。很快，銀行批準(zhǔn)了貸款。5月10日，雙方一起辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。5月31日，房屋產(chǎn)權(quán)登記至李林、杜萍名下，夫妻倆同時(shí)完成了抵押登記。
然而，銀行卻遲遲沒(méi)有放貸。原來(lái)，貸款銀行以遷空戶(hù)口為放貸條件，要求趙女士先將戶(hù)口遷出。趙女士當(dāng)即予以拒絕。
10月20日，李林夫婦將趙女士告上法庭，要求她協(xié)助銀行放貸并交付房屋。趙女士卻表示，她賣(mài)房是為了換房住，但李林夫婦遲延支付房款，期間房?jī)r(jià)迅速上漲，現(xiàn)在她根本無(wú)法以原定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)預(yù)定的房屋，因此，她反訴要求解除買(mǎi)賣(mài)合同，將產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至自己名下。
【判決】訴訟中，李林夫婦愿意另行籌款支付剩余房款，趙女士則愿意在恢復(fù)產(chǎn)權(quán)后，返還收取的房款并補(bǔ)償8萬(wàn)元。法院最終判決雙方合同解除，產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至趙女士名下；趙女士將41萬(wàn)元房款返還李林、杜萍，并補(bǔ)償8萬(wàn)元。
【法官說(shuō)法】
本案糾紛可以說(shuō)是被貸款銀行的放款條件“逼”出來(lái)的。但銀行放款的前提條件不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條款，對(duì)趙女士并無(wú)約束力。根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，李林夫婦支付第二期房款在先，趙女士遷移戶(hù)口在后，李林夫婦要求先遷戶(hù)口再付房款的主張，沒(méi)有合同依據(jù)和法律依據(jù)。由于按約支付第二期房款是李林夫婦的主要債務(wù)，夫婦倆在放款遇阻并經(jīng)對(duì)方催告后仍未在合理期限內(nèi)履行義務(wù)，趙女士可以解除合同。
