主要步驟如下：
第一步，要驗明開發(fā)商主體資格
《商品房買賣合同》是有關(guān)合同雙方當(dāng)事人的約定。根據(jù)我國法律規(guī)定，不具備主體資格簽約無效，合同主體不相符簽約也無效，無效的合同，均無法律約束力。
因而，應(yīng)從以下六方面查驗出賣人的主體資格。
1、開發(fā)單位、銷售單位、所有權(quán)人是否一致。如所購房屋，開發(fā)企業(yè)執(zhí)照的公司名稱、銷售許可證上的銷售單位、房屋所有權(quán)人不一致，開發(fā)商則是“掛羊頭賣狗肉”。
2、賣房者與所賣之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。出賣人和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人名稱要相同。賣期房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房預(yù)售許可證》;賣現(xiàn)房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房銷售許可證》。
3、前期工程和后期工程是否都具備預(yù)售資格。如有的樓盤所建造的商品房，交納了地價，取得預(yù)售許可證，具備合法銷售權(quán);而二期工程建造的商品房，由于未交納地價或其它原因未取得預(yù)售許可證，有的開發(fā)商就用一期工程的預(yù)售證預(yù)售二期工程建設(shè)的房屋。
4、總公司與分公司都擁有合法銷售權(quán)。許多房地產(chǎn)公司都有下屬分公司、子公司或銷售公司。如與購房者簽訂購房合同的甲方是該房產(chǎn)公司屬下的分公司或銷售公司，則該分公司或銷售公司未取得該總公司正式的書面法定代表人簽字的委托文件，該分公司或銷售公司則無權(quán)銷售，更無權(quán)作為簽約甲方的主體資格簽訂購房合同。
5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介機構(gòu)作為該樓盤的營銷總代理必須具備以下三個條件：一是該代理中心必須具有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《資質(zhì)證書》和工商行政管理部門頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)人證書》。二是該代理公司必須具有經(jīng)工商行政管理部門頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》。營業(yè)范圍必須有代理營銷房屋的項目。只有符合以上條件，才具備簽訂合同的主體資格。
6、合同簽約人是否具備簽字資格。商品房預(yù)售、銷售合同的簽字人，必須是該公司的法定代表人，或公司法定代表人親筆簽字蓋章、注明代理權(quán)限的簽約代表。
第二步，注意合同所列明的商品房情況
買受人所購商品房的基本情況’是標(biāo)準(zhǔn)合同第三條的內(nèi)容。應(yīng)留心其中填空處所填的條款，其中特別注意列明自然層數(shù)和層高幾米。此外，新版合同中提出買賣人在簽訂本買賣合同時，應(yīng)與出賣人或其委托的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，業(yè)主還可就物業(yè)管理方面的具體問題與開發(fā)商協(xié)商，保證買家入住的前期物業(yè)管理。
對于預(yù)售商品房，許多開發(fā)商尚未確定物業(yè)管理公司及相應(yīng)的維修，管理標(biāo)準(zhǔn)，就讓消費者在沒有見到任何書面材料的情況下，在簽約時接受有關(guān)物業(yè)管理事宜及費用的條款，這顯然是不符合法律原則的。建議另設(shè)條款約定物業(yè)管理的費用標(biāo)準(zhǔn)。
第三步，明了房屋面積的計價方法
房屋的合同價款一般按實際建筑面積或套內(nèi)面積計算，但在有些商品房買賣合同中卻有這樣的條款：“若因設(shè)計原因造成房屋面積增多3%或減少3%，合同價款不變”。事實上沒有哪家房地產(chǎn)公司在開發(fā)商品房時會使房屋面積增加，相反，若減少3%，消費者就要承受少則幾千元，多則上萬元的經(jīng)濟(jì)損失。
第四步，注意合同中對違約責(zé)任的約定
合同中買受人和出賣人違約責(zé)任條款都是權(quán)責(zé)不對等的。如規(guī)定，購房者不按合同約定時間付款，則應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算繳納滯納金，而開發(fā)商沒有按時交樓卻沒什么處罰措施。比如參照購房者不按時付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購房者有權(quán)解除合同。
第五步，關(guān)注合同中配套設(shè)施等承諾
1、交樓標(biāo)準(zhǔn)
業(yè)主可以在買房時，把開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同。雙方應(yīng)在合同中用明確的條款來加以規(guī)范和界定交樓的標(biāo)準(zhǔn)，如贈送裝修、家電、櫥柜等的，應(yīng)注明贈送的品牌和數(shù)量或加“不能低于樣板房的標(biāo)準(zhǔn)”的字樣，避免使用某些開發(fā)商在售樓廣告中所用的高檔、豪華、進(jìn)口等詞語。
2、將規(guī)劃寫進(jìn)合同
要求開發(fā)商不得主動提出要求把原規(guī)劃的花園改變用途。如開發(fā)商把花園建了樓，并拿來政府的批文，說是政府批準(zhǔn)的，此時，可以到有關(guān)部門查詢其報建申請，就可以證明是開發(fā)商主動提出的改變規(guī)劃，構(gòu)成違約行為。若政府為了公共利益，要求開發(fā)商改變規(guī)劃的除外。若開發(fā)商拒絕將此承諾條款寫進(jìn)合同，就十分可疑，應(yīng)慎重。
3、其他承諾的配套設(shè)施如學(xué)校等也應(yīng)列明。
第六步，注意合同中產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容
簽合同時，建議購房者勿接受開發(fā)商若不能在規(guī)定時間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，不退房，只支付××違約金的類似約定，最好在合同中約定。如因開發(fā)商的原因造成購房者不能在約定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證書，購房者有權(quán)提出退房，開發(fā)商應(yīng)在雙方約定的期限內(nèi)返還房款，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。
