本文主要介紹了二手房交易過(guò)程中需要防范的問(wèn)題，因這些問(wèn)題往往一起二手房交易糾紛，導(dǎo)致購(gòu)房者的利益受到損害，那么掌握必要的二手房交易法律常識(shí)是必要。本文主要針對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的一些法律問(wèn)題進(jìn)行分析并提出防范的措施，希望對(duì)各位朋友有所幫助。
一、謹(jǐn)慎選擇房產(chǎn)中介，防止掉入陷阱
在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，很多購(gòu)房者都是通過(guò)房產(chǎn)中介來(lái)操作。由于國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜，有的房產(chǎn)中介不具備代理資格、有的中介超越代理權(quán)限，有的中介虛假承諾，從而侵害購(gòu)房者的合法權(quán)益。因此，購(gòu)房者一定要選好合法的中介機(jī)構(gòu)，驗(yàn)證中介機(jī)構(gòu)的合法代理身份。一個(gè)合法的中介需要齊備“兩證”，即營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，從業(yè)人員也須具備經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)。
同時(shí)，在與房產(chǎn)中介打交道的過(guò)程中，還要注意防止掉入陷阱：一是防止業(yè)主與中介串通，騙取購(gòu)房者傭金或者定金后，編造種種理由致使交易不成;二是防止定金欺詐，要在中介合同(承諾書(shū))中明確定金條款。比較常見(jiàn)的情形是，有的房產(chǎn)中介明知道房屋權(quán)屬不清或者房屋質(zhì)量有問(wèn)題，仍然向購(gòu)房者介紹，最后導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法交易，然后就以購(gòu)房者“單方違反合同(承諾書(shū))”為由拒不退還定金;三是要防止中介吃差價(jià)，中介以低于與購(gòu)房人談妥的購(gòu)買(mǎi)房屋，從中收取房屋買(mǎi)賣(mài)雙方不知曉的差價(jià)，損害買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。
因此購(gòu)房者在簽訂合同、交納傭金或定金之前要仔細(xì)閱讀中介合同，注意其中的模糊用語(yǔ)，合同中要對(duì)房屋的明確情況，中介不成、退還收費(fèi)和押金等進(jìn)行詳細(xì)約定，并妥善保存相應(yīng)的憑據(jù)。
二、查清房屋真實(shí)情況，把握買(mǎi)賣(mài)合同條款
1、注意房產(chǎn)權(quán)屬是否真實(shí)完整。要查驗(yàn)房產(chǎn)證的正本，注意注意賣(mài)房人是否與房產(chǎn)證上的權(quán)屬人為同一個(gè)人，最好到房管部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性;
2、查看房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)。如果房屋是共有財(cái)產(chǎn)，在未經(jīng)其他共有人允許的情況下而由一方單獨(dú)出賣(mài)，這樣的購(gòu)房合同是可撤銷(xiāo)的合同。在實(shí)際中最常見(jiàn)的情況就是房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻一方在另一方不知情的情況下賣(mài)掉房屋，另一方主張因不知情而申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同，這對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)是很大的損失。
3、確認(rèn)出賣(mài)房屋是否存在銀行貸款，以及是否已經(jīng)付清銀行貸款。如果尚未付清銀行貸款，銀行對(duì)該房屋享有抵押權(quán)，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也銀貸款承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，處分該抵押房屋應(yīng)該征得銀行的同意，否則該房屋買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的，銀行可以追究購(gòu)房人以及開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。通常的處理方法是賣(mài)房人先將銀行貸款還清，將設(shè)在房屋上的抵押權(quán)解除，同時(shí)解除與開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保合同關(guān)系，然后買(mǎi)房人再向銀行貸款支付剩余房款，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
4、查看房屋買(mǎi)賣(mài)是否存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況。我國(guó)合同法規(guī)定，房屋承租人對(duì)出租房屋具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要買(mǎi)房者提供該房屋的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。而且，因房屋承租人承租在先，雖然房主已經(jīng)發(fā)生變更，但承租人有權(quán)繼續(xù)租賃該出賣(mài)房屋，這對(duì)為了自己居住而買(mǎi)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)會(huì)造成較大影響。
5、要查看房屋是否存在抵押的情形。前述提及到，抵押人在處分抵押物時(shí)須征得抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。因此應(yīng)該查清楚該房屋是否還處在銀行以外的其他抵押人。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)把以上所述需查清的房屋的真實(shí)情況在購(gòu)房合同中明確說(shuō)明，確保房屋能干凈、順利的交到購(gòu)房者手中。
同時(shí)，購(gòu)房合同除了對(duì)房屋的面積、質(zhì)量、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交房以及違約責(zé)任等重要條款作出明確的約定之外，還要注意以下細(xì)節(jié)方面的約定，避免日后起糾紛：一是確保合同寫(xiě)明的賣(mài)方情況應(yīng)與房產(chǎn)證上的權(quán)屬人情況一致;二是對(duì)結(jié)構(gòu)、戶(hù)型和物業(yè)管理，公共配套等問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)約定，三是要對(duì)房屋的物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、煤氣等費(fèi)用是否已經(jīng)交清作出明確說(shuō)明;四是對(duì)房屋是否包裝修，裝修的程度如何作出約定;五是應(yīng)把例如空調(diào)、電視、熱水器等附送設(shè)備的處置明確的寫(xiě)進(jìn)合同。
