深圳新政的微風(fēng)，再次吹起了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的火熱討論。國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策早已明了，從中央到各部委，所有的政策都已認(rèn)定其性質(zhì)非法。而另一方面，禁而不絕的現(xiàn)實(shí)，又說明了堵不如疏的道理。其實(shí)在物權(quán)法起草的時(shí)候，對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題，一直就有爭(zhēng)議，如果這個(gè)問題解決了，過去或未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房的問題可能也就迎刃而解了。那么，集體土地使用權(quán)進(jìn)入流轉(zhuǎn)的法律障礙在哪里?集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者流通的制度該如何設(shè)計(jì)呢?
首先，必須說明，二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)(國(guó)有土地所有制和集體土地所有制)并非集體土地使用權(quán)無(wú)法流轉(zhuǎn)的癥結(jié)。就現(xiàn)有的制度而言，集體土地所有權(quán)經(jīng)過國(guó)家征收，可以轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，從而以出讓方式轉(zhuǎn)讓，這是一個(gè)有效的路徑。小產(chǎn)權(quán)房所以便宜，就是因?yàn)槭×送恋爻鲎尳鸬木壒省?/P>
其次，必須澄清，二元制的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，并不意味著所有土地權(quán)利的行使都劃分成兩個(gè)層次，如果這么理解，不僅是對(duì)法律的誤讀，也是對(duì)土地利用規(guī)則的褻瀆。土地是一種稀缺資源，而且是一種人人賴以生存的稀缺資源。正因?yàn)槿绱耍澜缟先魏我粋€(gè)國(guó)家，無(wú)論采取何種土地所有權(quán)制度，都沒有對(duì)土地所有權(quán)人賦予像對(duì)一般物那樣完整的所有權(quán)。對(duì)土地所有權(quán)的行使，要受到土地用途的限制，要受到國(guó)家建設(shè)規(guī)劃的限制，還可能要受到各種公共利益的限制。回到我們的集體土地所有權(quán)，它一樣要受上述各種限制，而不能由集體組織隨意行使。
再次，必須探討，在現(xiàn)有的二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)下，有沒有更好的土地權(quán)利分配的辦法?筆者認(rèn)為，在我國(guó)目前的二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)下，可以探索一種將集體土地所有權(quán)和用益權(quán)相分離的模式，即集體土地所有權(quán)不變，但用益權(quán)的行使，要由不同的組織來(lái)進(jìn)行。具體地說，就是根據(jù)用益權(quán)的種類劃分，農(nóng)業(yè)用益物權(quán)的分配和實(shí)施，由集體組織自己完成，非農(nóng)業(yè)用益物權(quán)的分配和實(shí)施，由國(guó)家納入與國(guó)有土地共同的規(guī)劃系統(tǒng)來(lái)完成。當(dāng)然，允許有一點(diǎn)例外，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住宅土地使用權(quán)，可以由國(guó)家授權(quán)集體經(jīng)濟(jì)組織來(lái)完成。
因此我認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的解決路徑應(yīng)該從以下幾方面入手：
其一，現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)槭÷粤爽F(xiàn)行法律規(guī)定的國(guó)家征收和土地出讓金兩項(xiàng)程序，所以要購(gòu)房者需要補(bǔ)交土地出讓金，具體的數(shù)額以土地國(guó)有化征收后的評(píng)估金額和同等地段商品房平均出讓金比例來(lái)定。
其二，集體組織的負(fù)責(zé)人和開發(fā)商在開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的過程中，濫用了集體土地所有權(quán)，破壞了國(guó)家的土地用途管制和規(guī)劃管理制度。
其三，在未來(lái)落實(shí)二元制土地所有權(quán)的時(shí)候，要引入用益物權(quán)分類行使的機(jī)制，將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地行用權(quán)，更有效地納入到國(guó)家土地的整體規(guī)劃管理中來(lái)，做到二元制所有權(quán)原則下的多元化用益管理。這樣，既能保證農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織參與土地用益權(quán)配置，又能使集體土地不至脫離國(guó)家的土地管制，更有利于合理調(diào)控和統(tǒng)一開發(fā)城鄉(xiāng)土地。
總之，集體土地是集體的，但土地的合理利用是全社會(huì)的事，買賣房屋是私人的事，但農(nóng)業(yè)用地保護(hù)是大家的事!當(dāng)然，小產(chǎn)權(quán)房的存在和爭(zhēng)議，也提醒我們不斷關(guān)注土地管理制度的與時(shí)俱進(jìn)。
