一、問題的提出
“買賣不破租賃”作為租賃法律關(guān)系中基本的原則之一，在實踐中對于保護承租人的居住權(quán)，平衡承租人和房屋所有權(quán)人之間的關(guān)系具有重要的意義。但是近些年隨著大量商業(yè)租賃的出現(xiàn)，一味地強調(diào)“買賣不破租賃”往往會導致房屋買受人和承租人之間權(quán)利關(guān)系的失衡。
司法實踐中，此類案件主要表現(xiàn)為：房屋出賣人隱瞞房屋出租事實，且出售房屋主要為毛坯房，或者未被承租人實際占有使用的房屋，房屋租賃合同也未進行登記備案，買受人在客觀上無法判斷房屋已被承租的事實。在買受人善意取得該房屋所有權(quán)后，承租人則往往會及時“現(xiàn)身”拿出一份先于房屋買賣合同簽訂的租賃合同，且多為長期租賃合同，要求行使租賃權(quán)，而且承租人與房屋出賣人均聲稱該房屋租金已經(jīng)一次性付清。
如果房屋買受人以此向法院提起訴訟，要求承租人撤離房屋，行使對房屋的占有、使用權(quán)的，法院一般會以“買賣不破租賃”的原則予以駁回。如果買受人要求確認租賃合同無效的，則一般需要向法院舉證證明房屋買受人和“承租人”之間存在惡意串通等情形，比如租賃合同系為倒簽合同，但是對此的舉證難度卻很大，因為涉案的租賃合同基本內(nèi)容均為打印，即使通過鑒定也難以確定準確的簽訂日期。
在這種情況下，房屋買受人作為善意受讓人取得了房屋所有權(quán)，但是卻因為一份效力待定、真?zhèn)尾幻鞯淖赓U合同，無法行使對房屋進行占有、使用、收益等基本的物權(quán)權(quán)能，是否有失公允，值得探討。
二、實踐中的處理思路
上海、浙江、江蘇三地高院就房屋租賃合同的效力，以及能否對抗善意買受人的問題，以法律適用問題解答及審理指南的方式，提出了兩種處理思路，具有一定的參考意義：
1、租賃合同未經(jīng)登記備案不具有對抗效力
上海市高級人民法院認為租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等較強的效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強的效力，對于不知情的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴重的不利影響。應(yīng)依據(jù)《上海市房屋租賃條例》第十五條關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，平衡交易各方的利益。當租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃的事實的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔。承租人不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人的房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。
由此可見，上海市高院在處理租賃合同糾紛案件時，結(jié)合《上海市房屋租賃條例》中的相關(guān)規(guī)定，將登記備案作為租賃合同的對抗要件，具有一定的借鑒意義。
2、綜合審查租賃合同真實性、簽訂時間、租金支付、占有情況
浙江省高級人民法院《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》中對人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋時，案外人以其在案渉房屋被抵押、查封前已與被執(zhí)行人簽訂租賃合同且租賃期限未滿為由，主張拍賣不破除租賃的，執(zhí)行機構(gòu)應(yīng)當進行的審查重點進行了歸納。如果租賃合同真實、合同簽訂于案渉房屋抵押、查封前，且案外人在抵押查封前已依據(jù)合同合法占有涉案房屋至今的，執(zhí)行中應(yīng)當保護案外人的租賃權(quán)。
江蘇省高級人民法院發(fā)布的《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》中對承租人作為案外人提起執(zhí)行異議之訴的，承租人的租賃權(quán)遭遇查封、抵押、拍賣等執(zhí)行措施時，若租賃合同簽訂時間先于執(zhí)行措施實施前或抵押權(quán)設(shè)立之前、租賃合同合法有效、租金已按約支付且承租人實際占有使用租賃物的，應(yīng)認定租賃權(quán)具有對抗效力。
由此可見，浙江高院與江蘇高院認為在此背景下認定是否適用“買賣不破租賃”應(yīng)同時考察以下幾個因素：
第一，租賃合同的真實有效。主要考察是否有證據(jù)證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權(quán)抵債等關(guān)系。
第二，考查租賃合同簽訂的時間節(jié)點。租賃合同的簽訂時間一般可以參考租賃合同的登記備案時間。也可以結(jié)合其他情況予以佐證。
第三，租金是否已按約定支付。若租金尚未支付或支付方式有悖于一般交易習慣，通過抵債等方式履行的，則租賃合同的真實性有待存疑。
第四，案外人是否在房屋抵押、查封前已經(jīng)占有并且至今占有案渉房屋。
雖然上述規(guī)定主要針對的是執(zhí)行過程中部分執(zhí)行措施能否破租賃的問題，但因為該執(zhí)行措施涉及物權(quán)的處置與“買賣”系一樣的法理基礎(chǔ)，故上述規(guī)定對于審查案件中是否適用“買賣不破租賃”仍然具有較強的參考價值。
三、房屋買賣何時能破租賃?
“買賣不破租賃”起源于二戰(zhàn)后的德國，為保護居住人的利益而設(shè)，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是商業(yè)租賃活動的大量涌現(xiàn)，一味地強調(diào)“買賣不破租賃”往往會造成矯枉過正的法律后果，忽視了對房屋買受人的保護，甚至成為出賣人和承租人惡意串通損害買受人利益的手段。因此，筆者認為法院在審理此類案件，尤其是涉及非住宅性質(zhì)的商業(yè)租賃合同時，應(yīng)當注意對租賃合同進行實質(zhì)性審查，決定買賣行為能否突破租賃合同的效力。
1、審查租賃合同的實質(zhì)要件
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。實踐中往往存在許多名為租賃合同，實質(zhì)上為抵債協(xié)議或者委托經(jīng)營管理合同，此類合同實質(zhì)上不屬于租賃合同，不應(yīng)產(chǎn)生對抗租賃合同的效力。
第一，“買賣不破租賃”的法理基礎(chǔ)是在于租賃合同的準物權(quán)性質(zhì)，如果該合同為抵債協(xié)議或者委托經(jīng)營管理合同，那么其合同性質(zhì)應(yīng)為普通債權(quán)，基于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，此類合同債權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于買受人的房屋所有權(quán)。
第二，“買賣不破租賃”的立法目的是在于保護承租人的居住權(quán)，因為居住權(quán)關(guān)系到承租人的人身權(quán)益，理應(yīng)予以特殊保護。但是類此合同中所謂“承租人”享有的僅為普通債權(quán)，沒有理由給予其特殊的法律保護。
2、審查租賃合同是否完成公示
承租人承租房屋的事實，應(yīng)當在客觀上能夠被公眾知曉，如果買受人在客觀上無法判斷房屋是否出租的事實，卻要承擔不利的法律后果，對于買受人而言是極不公平的。因此，筆者認為租賃合同如需產(chǎn)生對抗善意買受人的效力，應(yīng)完成以下兩個方面的公示：
第一，法律上的公示，即是否進行租賃合同備案登記。對于租賃登記的效力，各地多以地方性法規(guī)的形式予以規(guī)定，主要將其作為行政管理手段的一種，并未規(guī)定違反該登記制度的法律責任。筆者建議，在認定租賃合同的效力上，可以借鑒《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定，將案渉房屋是否進行租賃登記作為考察租賃合同是否具有對抗效力，或者確定租賃合同簽訂時點的判斷標準。尤其是對于商業(yè)租賃合同而言，因承租人往往是較為成熟的商主體，且租賃標的物經(jīng)濟價值巨大，進行租賃登記備案也是承租人應(yīng)盡的注意義務(wù)之一。
第二，事實上的公示，即是否實際占有該案渉房屋。租賃權(quán)的核心權(quán)能是對房屋的占有、使用，這也是“買賣不破租賃”對承租權(quán)進行保護的要義。如果承租人并未實際占有該房屋，一方面買受人在客觀上無法判斷房屋狀態(tài)的，讓買受人承擔由此引起的法律風險是有失不公平的;另一方面“買賣不破租賃”的保護對象是承租人的占有、使用權(quán)，而承租人作為權(quán)利主體自身都沒有行使該項權(quán)利，在此背景下，法律更無對此進行優(yōu)先保護的必要了。
綜上，在商業(yè)租賃蓬勃發(fā)展的今天，“買賣不破租賃”的立法基礎(chǔ)逐漸弱化的背景下，我們對于房屋租賃合同和房屋買賣合同的關(guān)系處理上，尤其是對于商業(yè)地產(chǎn)而言，不應(yīng)該片面地堅持“買賣不破租賃”，而應(yīng)當全面地考察租賃合同的實質(zhì)要件、公示情況等綜合判斷其能否對抗房屋買受人。
