2010年3月起，劉某租賃王某一套房屋用于居住，租期12個月。2010年12月，王某在未告知劉某的情況下，將該套房屋出售給李某，并辦理了房屋產權變更登記。劉某獲悉后，要求王某以同樣價格賣給自己，遭王某拒絕。劉某遂稱王某侵犯其優先購買權，請求法院裁定王某與李某之間所達成的房屋買賣合同無效。
法律解析
日常生活中，房屋租賃、房屋買賣是常見的法律行為。人們將閑置房屋依法出租、出售，是對自己財產進行收益、處分的方式。倘若有的房屋所有人將房屋出租后，又想將該房屋出售，就需注意一個問題—房屋承租人的優先購買權。優先購買權是指，房屋所有人(出租人)在出賣房屋時，房屋承租人在租期內享有的依同樣條件優先購買的權利。
有讀者會疑慮，難道房屋所有人不能自由處分房屋?自由有時會受到限制。優先購買權實際上是對房屋所有人(出租人)自由行使自己的財產處分權的限制。之所以規定該權利，是幫助實現“居者有其屋”，實現房屋所有權流轉到最需要的地方，有利于社會秩序穩定。
《合同法》230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”也就是說，房屋出租人出賣租賃房屋時不能“自由”地選擇交易對象，而必須受約束于法律規定的通知義務。相對應地，法律規定房屋出租人履行通知義務后，承租人在十五日內要明確表示是否購買。承租人表示不購買、逾期未表示購買，房屋出租人將自由選擇轉賣第三人。
本案中，房屋出租人王某沒有履行通知義務，承租人劉某遂稱王某侵犯其優先購買權，是有法律依據的。接下來需要解決的是，如何保護承租人優先購買權的問題。關于該問題，我國立法經歷過兩個階段，最具代表性的是，最高人民法院在1988年、2009年先后出臺的兩部司法解釋。1988年最高人民法院認為出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人，即侵害承租人優先購買權的，“承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”時隔21年后，2009年最高法院就同樣問題出臺新的解釋，“承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”
不難發現，兩部司法解釋保護房屋承租人優先購買權的方式不同。1988年的司法解釋規定，可以通過否定房屋買賣合同的效力保護房屋承租人的優先購買權;2009年的司法解釋只要求房屋出租人承擔賠償責任，房屋買賣合同的效力不必然受到影響。這反映了法律為適應社會經濟發展，與時俱進的歷程。上世紀90年代開始，房地產市場迅速發展，房屋存量和交易成倍增長。由于房屋租賃沒有登記制度，房屋購買人對“交易房屋是不是出租房屋”不必然知曉，倘若存在購買房屋后會被宣告無效的較大風險，必然影響房屋交易市場發展。為了保護房屋購買人的權利，讓房屋購買人放心交易，2009年司法解釋進一步規定，房屋購買人作為第三人，在不知情的情況下購買該出租房屋并辦理登記的，房屋購買人的權利將得到法律的尊重和保護。
保護一項合法權利不能通過否定另一項合法權利來實現。結合本案，房屋承租人劉某的優先購買權如何獲得法律上的救濟?2009年司法解釋規定，可以通過讓房屋出租人承擔損害賠償責任，保護房屋承租人的優先購買權。本案中，因房屋出租人(原所有人)王某違反通知義務，致其承租人劉某不能行使優先購買權，就需要承擔損害賠償責任。所謂權利與義務是相對應的，尊重他人權利，履行自己的義務，否則將承擔法律上的責任。
(作者系省人民檢察院太原鐵路運輸分院 侯陸冉)
