【案例介紹】
2009年3月，趙某因借款糾紛被王某訴至法院，4月1日應王某申請，法院依法裁定查封趙某所有的房產，并到當地房地產管理部門辦理了查封登記手續，通知該機關不予辦理該房產過戶手續。4月25日，趙某又將該查封房產租與不知情的第三人林某，約定租期為兩年。5月14日法院判令趙某歸還王某20000元及利息3000元。判決生效后趙某未在指定日期內歸還借款。經王某申請，2009年7月19日，法院在未通知林某的情況下將該房產拍賣給鄧某，并辦理了產權過戶手續。8月10日鄧某通知林某搬出房屋，林某以“買賣不破租賃”的原則要求繼續承租，并稱法院的拍賣行為沒有尊重其“優先購買權”，其有權主張法院的強制拍賣行為無效。
【律師評析】
一、法院拍賣趙某房產，林某是否能以“買賣不破租賃”的原則繼續承租?
最高人民法院《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見》第一百一十九條第二款規定：“私有房屋在租賃期間，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”《合同法》第二百二十九條規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”。以上即是“買賣不破租賃”的原則在各法律條文中的具體體現，但是本案是否適用于“買賣不破租賃”原則呢?從民法理論上說，“買賣不破租賃”原則必須符合以下的條件：
(一)就同一標的物上存有買賣合同和租賃合同;買賣合同與租賃合同均有效成立。
(二)租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權移轉于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權移轉就不發生“買賣不破租賃”。
本案中，租賃合同與買賣合同都屬于民事合同，只要雙方意思表示一致即可成立，且趙某將該房屋出租在先、出賣在后，因此應適用于“買賣不破租賃”的原則。
二、法院查封有無瑕疵，拍賣該房是否侵犯了林某的優先購買權?
法院在向房管局辦理查封登記時，只通知了不予辦理過戶登記，而對于是否能就該房屋進行出租并沒有明確的表示，雖然《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的房屋不得出租。”《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第三款又規定：“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。”本案林某作為善意第三人，其事前并不知曉法院已經將趙某的房屋進行查封(法院并未采用封條等方式公示其查封行為)，故應認定林某與趙某之間的租賃合同合法有效。既然合同合法有效，林某當然具有對該房屋的優先購買權。優先購買權是法律賦予房屋租賃合同承租人的又一項特殊權利，也是租賃合同物權化的標志之一。出租人在租賃合同的有效期內出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。如果出租人未通知承租人，將房屋出賣給第三人，承租人有權請求確認買賣合同無效。優先購買權是法律賦予承租人的一項權利，承租人既可以行使也可以不行使，如果承租人不行使優先購買權，在租賃合同的有效期內，承租人有權繼續租賃該房屋，第三人不得拒絕。因此，本案中的租賃合同應屬于有效，林某當然的具有優先購買的權利。在拍賣房屋之前，法院或出賣人應通知林某以保護林某的權利。
【律師提示】
法院查封禁止過戶，未限制租賃，產權人可以出租房產;法院拍賣該房適用買賣不破租賃原則。
