【案情簡介】
曾某與王某曾于I999年1月訂立一份房屋租賃合同，合同規(guī)定曾某將其二室一廳的房屋出租給王某，租賃期限為3年，每月租金5OO元。租賃半年后，王某向曾某要求，將一間閑置不用的房屋借給其朋友桑某居住，曾某表示同意。以后，曾某了解到王某實(shí)際上是將該二室一廳的房屋全部轉(zhuǎn)租給了桑某，每月租金800元， 已轉(zhuǎn)租4個(gè)月，而桑某在租用后，為擴(kuò)大空間，擅自拆除了與陽臺相隔的墻壁，將房間與陽臺打通。曾某遂找到王某、桑某交涉，提出王某轉(zhuǎn)租時(shí)未得到同意，桑某應(yīng)立即搬出去，并應(yīng)恢復(fù)房屋原狀、賠償損失，遭到王某、桑某拒絕。曾某遂于1999年11月向法院起訴，請求法院認(rèn)定王某與桑某的轉(zhuǎn)租合同無效，要求解除與王某的租賃合同，將王某所得4個(gè)月房租共計(jì)32OO元收繳交付自己；并要求桑某將房屋交還自己，同時(shí)恢復(fù)原狀，賠償損失。
法庭經(jīng)依法開庭審理，認(rèn)定王某與桑某之間的轉(zhuǎn)租協(xié)議無效，并于2000年1月作出判決，判決桑某退出爭訟房屋，并向曾某賠償房屋修復(fù)費(fèi)用5300元；判決準(zhǔn)許曾某解除與王某的租賃合同，王某將轉(zhuǎn)租期間所得租金差價(jià)1200元給付曾某。
【法律分析】
1．房屋轉(zhuǎn)租的條件
房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，而且出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。房屋轉(zhuǎn)租必須符合一定的條件：(1)房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。(2)轉(zhuǎn)租合同須經(jīng)原出租人書面同意。雖然一般要求租賃當(dāng)事人簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)具備轉(zhuǎn)租的約定條款，但無論有沒有轉(zhuǎn)租約定條款，承租人都要經(jīng)原出租人書面同意，否則轉(zhuǎn)租合同無效。(3)轉(zhuǎn)租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規(guī)定的約束條件。首先，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。其次，轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。而且，在轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。
轉(zhuǎn)租的限制條件主要是轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意。那么為什么規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租的這個(gè)限制條件呢?根本原因在于租賃權(quán)權(quán)能及性質(zhì)法律上不明確。如果明確轉(zhuǎn)租權(quán)的存在是一種固定確定的權(quán)利的話，限制轉(zhuǎn)租就沒有什么太大的實(shí)際意義。首先， 出租人目的是獲取租賃房屋財(cái)產(chǎn)的收益，是自己經(jīng)營財(cái)產(chǎn)的一種方式，說是經(jīng)營，是因?yàn)槿绻麤]有經(jīng)濟(jì)效益，那就是出借而不是出租了。可以看出， 出租人是以財(cái)產(chǎn)收益為出發(fā)點(diǎn)和最終目的的，而限制轉(zhuǎn)租好像適得其反： 因?yàn)槌凶馊艘簿哂惺褂秘?cái)產(chǎn)效益最大化的必然傾向，轉(zhuǎn)租的前提是該承租的財(cái)產(chǎn)在轉(zhuǎn)租后能獲得更大的效益。如果限制太多，轉(zhuǎn)租的動(dòng)力就會(huì)減弱，一方面財(cái)產(chǎn)得不到轉(zhuǎn)租后的最佳利用；另一方面原出租人租金也得不到有利的保證。
