房屋租賃中經常發生會發生合同糾紛，最常見的情形是退租引發的糾紛，一般的解決規則是，合同約定有時間先后的，以后約定的為準，沒有先后的，依據合同的文義、簽定合同的目的和交易習慣來理解。
通過以下一則案例來詳細解說一下：
【案例】
承租人提前退租應按租賃合同約定承擔違約責任
2007年12月，姜某(甲方)與吳某(乙方)就寶山區某處商鋪簽訂租賃合同。合同約定，合同期限自2008年3月1日至2011年2月28日止;起租日期于交鑰匙45天后開始計租。合同還約定，乙方未經甲方許可提前終止合同，甲方將不退還乙方的押金，并處三個月的租金賠償。2007年12月26日，姜某將房屋鑰匙交予吳某，并明確表示，已收到吳某支付的13420元押金。雙方約定于2008年1月25日商鋪開業時付租金，每年1月25日、4月25日、 7月25日、10月25日前三天內付三個月房租20130元。2008年6月7日，姜某向吳某郵寄一份通知書，要求吳某支付拖欠租金。吳某在收到通知書后即要求提前退租。7月31日，姜某、吳某簽訂退租確認單，吳某將房屋鑰匙返還姜某。因吳某拒絕支付違約金，姜某向法院起訴，要求吳某支付2008年1月 25日至2月28日以及2008年6月1日至7月31日止的租金，并承擔違約金20130元。
吳某辯稱：雙方交接房屋鑰匙時確認的“于 2008年1月25日開業時付租金”只是對支付租金的時間有了約定，并非是對計租日的確定，計租日應從2008年3月1日起算。雙方于2008年8月8日共同辦理了退租手續，說明姜某已經同意提前終止合同，雙方對解除合同已達成一致，己方不存在違約。姜某當時未主張租金和違約金，現在就無權再主張，且合同對違約金的約定過高。
法院認為，本案爭議焦點是雙方租賃合同計租日的認定和姜某是否許可吳某提前終止合同。雖然雙方簽訂的租賃合同中曾約定合同期限自2008年3月1日始，但該合同同時又約定起租日期于交鑰匙45天后開始計租，可見合同對計租日期的約定是不明確的。2007年12月26日，雙方正式交接鑰匙時明確約定，于2008年1月25日開業時付租金。該約定對吳某的計租日予以了明確，雙方當事人應遵照執行。至于吳某認為姜某收取吳某返還的鑰匙，并簽訂退租確認單的行為即視為其許可吳某退租，故吳某不存在違約一節，法院認為，姜某在吳某拒絕支付拖欠租金，并要求返還鑰匙離開租賃場所的情況下，為保護出租房屋的安全而收取鑰匙。姜某與吳某至物業辦理退房手續只是確認電表讀數，并由姜某接收房屋，雙方當時并未對因履行租賃合同產生的租金及違約責任達成一致，故姜某并不喪失依據租賃合同向吳某主張違約責任的權利。據此法院判決：(1)吳某于判決生效之日起十日內支付姜某從2008年1月25日至 2月28日止及2008年6月1日至7月31日止的租金計21645元;(2)吳某于判決生效之日起十日內支付姜某違約金20130元。
