來源:黑河學刊 2008年3月總第134期第2期
作者:吳進強，方健能
房屋租賃是指出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。而房屋轉租是指房屋承租人(轉租人)將承租的房屋再出租次承租人(被轉租人)的行為。而房屋租賃各方為了維護各自合法權益的實現，一般都采取書面合同形式來明確雙方的權利和義務。合同法等民法作為私法更強調契約雙方的意思自治，只要雙方的約定不違反法律、法規的強制性規定，則該約定有效而依法受到保護。目前，《合同法》、《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等法律、法規、規章均對租賃合同、房屋租賃合同、轉租有相關的規定，而這些規定有時又存在著不一致的地方，對這些不一致的表達我們應如何理解，有些規定如規章存在違反上位法或有沖突等情形又該如何適應，在實際房屋租賃活動中又該如確保合同的約定不違反法律法規的強制性規定，在法律法規對房屋租賃的某個方面規定不完善或不明確時，在實際工作中我們又該如何在合同中進行明確約定，等等。因此，有必要結合實際對房屋轉租的相關法律問題進行分析和探討，依法簽訂租賃合同，避免實際工作中不必要的糾紛，真正維護租賃各方的合法權益。
一、 房屋轉租的性質
房屋轉租是指房屋承租人(轉租人)將承租的房屋再出租的行為。《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”。“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》第27條第一款規定：“承租人在租賃期內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。”
因此，我們可以把房屋轉租行為分為兩類：合法轉租行為和非法轉租(擅自轉租)行為。合法轉租是指承租人經出租人同意進行房屋轉租的行為；非法轉租是指承租人(轉租人)未經出租人同意進行房屋轉租的行為。實際上，即使租賃合同未對轉租進行約定，而承租人擅自轉租的，則視為非法轉租，出租人可以依法解除租賃合同。當然由于多數承租人對相關法律、法規關于非法轉租的規定并不太清楚，且非法轉租行為在房屋租賃過程中常有發生，因此最好在房屋租賃合同中對非法轉租行為進行明確的約定，減少雙方不必要的糾紛。
二、 房屋轉租的收益
房屋轉租一般都存在著轉租收益的問題，對于合法轉租收益，除合同有約定外，一般歸承租人所有。主要依據是《合同法》第225條的規定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外”。而對于擅自轉租收益的歸屬，目前主要存在著以下三種觀點：
