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次承租人的優先購買權
　　案情介紹：２００３年７月，王某把其一套房屋出租于李某，租期為２年。同年１０月，經王某同意，李某把該房屋轉租于張某，租期為李某余下的租期。２００４年５月，王某欲以２０萬元出售該套房屋，并在合理期限內通知了李某與張某。因李某、張某均想取得該房所有權，雙方因此發生糾紛，李某于同年７月訴至法院，要求法院確認其優先購買房屋的權利。
　　在審理過程中，對承租人李某是否享有優先購買權，存在二種不同意見：
　　第一種意見認為，李某不享有優先購買權。理由為：租賃權內容在于對房屋的使用、收益。而占有為使用、收益之基礎。轉租房屋，李某已放棄對房屋占有、使用、收益的權利，支配租賃物實際使用者為次承租人張某，張某擁有完全的租賃權，承租人李某租賃權已虛化而成為空權，故李某已無優先購買權。
　　第二種意見認為，李某享有優先購買權。理由為：轉租并非是租賃權的轉讓，李某仍為前一租賃關系中的承租人，仍享有租賃權，依法享有承租人的優先購買權。但基于占有、使用、收益租賃物的事實，應優先保護承租人的優先購買權。
　　［評析］筆者同意第二種觀點，理由如下：
　　首先，轉租并非租賃權的讓與，承租人李某仍享有租賃權。第一種意見提出承租人租賃權的虛化成為空權，有一定道理，但虛化權利并非指權利的不存在。就算承租人租賃期限與次承租人租賃期限同時屆滿，暫不考慮二人優先權何者為先的問題，如次承租人放棄優先購買權，此時否認承租人所享有的優先購買權無疑會致其處于其他普通購買者同樣地位，進而喪失優先于他人購買租賃物的機會，損害承租人獲得租賃物所有權的利益。因此，合法轉租房屋，出租人轉賣租賃物時，在同等條件下，承租人與次承租人均享有優先于普通購買者購買租賃物的權利。
　　其次，通過利益衡量，應優先保護次承租人張某的優先購買權。一方面，在房屋租賃關系中，法律之所以規定承租人享有優先購買權的價值追求在于盡可能維護已建立起來的租賃關系，以穩定社會經濟生產秩序，避免因出租人隨意處分轉讓房屋造成承租人生活的重大不利影響。轉租房屋時，次承租人因與承租人的租賃合同而取得對物占有、使用、收益的權利，次承租人生活、生產已與租賃物之間構成了事實上的依賴關系，租賃物權利變更或物質形態的變化直接影響次承租人的生活、生產。另一方面，次承租人取得對租賃物的實際占有，占有一旦存在，即受保護，以維護社會穩定與物之秩序，此為占有制度的基本功能。占有雖非物權，但其具有排他性等物權效力，次承租人基于占有事實而取得優先于第三人和承租人優先購買權，實屬應當。
　　綜上，法院應確認承租人李某享有優先購買權，但在次承租人張某未放棄優先購買權的前提下，不支持李某行使該權利。