承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，二手房交易也十分活躍，但很多二手房都處于出租的狀況之中，二手房的買賣經(jīng)常涉及到承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是由法律直接創(chuàng)設(shè)，屬于一種法定權(quán)利，但優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只能專屬于承租人，不能轉(zhuǎn)讓給他人，承租人在同等條件下無(wú)需出售人是否同意即可以購(gòu)買，這也是對(duì)出租人房屋出賣權(quán)的一種限制。
承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)需具備下列要件：1、承租人與出租人之間必須存在合法有效
的租賃合同。由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是由租賃合同派生的一項(xiàng)民事權(quán)利，因此，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無(wú)效或期限屆滿而終止，則承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同等條件是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使先買權(quán)的限制，作出這種限制尊重了作為出賣人的所有權(quán)，不至于因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使而使所有人的利益遭受損失，也不至于對(duì)第三人的合理購(gòu)買機(jī)會(huì)全盤剝奪。如果優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不能提供同等條件，則依出價(jià)高者獲得出賣物的市場(chǎng)原則決定出賣物的歸屬，符合公平競(jìng)爭(zhēng)原則。何為同等條件，主要應(yīng)當(dāng)指價(jià)格條件，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人支付的價(jià)格應(yīng)當(dāng)與其他買受人支付的價(jià)格條件相同。除價(jià)格條件外，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮支付方式，但支付方式應(yīng)當(dāng)足以影響到出賣人基于合同所獲得的利益，價(jià)格條款是第一位的，根本影響到出賣人利益的支付條件是第二位的，其他不能從根本上影響出賣人利益的交易條件不能作為同等條件的考慮因素。3、承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》及《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》均規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)在接到通知后3個(gè)月內(nèi)行使。如果承租人在接到通知后3個(gè)月內(nèi)未作購(gòu)買的意思表示，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
尊重承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是出租人的法定義務(wù)，如果出租人未履行該義務(wù)將房屋賣給他人，則承租人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，但承租人在主張買賣合同無(wú)效的同時(shí)，應(yīng)提出優(yōu)先購(gòu)買。法律設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的在于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保證承租人可以相對(duì)優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)，故法律允許承租人申請(qǐng)宣告惡意訂立的買賣合同無(wú)效以實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的。但申請(qǐng)宣告無(wú)效只是手段，不是目的，在當(dāng)事人不主張購(gòu)買的情況下，則其不具備優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使條件，也就沒(méi)有加以保護(hù)的必要，應(yīng)繼續(xù)維持出租人與第三人之間的買賣合同效力。因此，承租人不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而僅要求確認(rèn)合同無(wú)效的，經(jīng)法院釋明后仍不變更訴訟請(qǐng)求的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求不應(yīng)支持。
